2010房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)總結:房地產(chǎn)狀況調整的內容
二、房地產(chǎn)狀況調整的內容
由于房地產(chǎn)狀況可以分為區位狀況、實(shí)物狀況和權益狀況,所以房地產(chǎn)狀況調整可以分為區位狀況調整、實(shí)物狀況調整和權益狀況調整。在這三種調整中,還應進(jìn)一步細分為若干因素的調整。由于構成房地產(chǎn)狀況的因素多而復雜,房地產(chǎn)狀況調整是市場(chǎng)法的一個(gè)難點(diǎn)和關(guān)鍵。
?。ㄒ唬﹨^位狀況調整的內容
區位狀況是對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區位因素的狀況。進(jìn)行區位狀況調整,是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區位狀況下的價(jià)格,調整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)區位狀況下的價(jià)格。
區位狀況比較、調整的內容主要包括:位置(包括所處的方位、距離、朝向、樓層等)、交通(包括進(jìn)、出的方便程度)、周?chē)h(huán)境和景觀(guān)(包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀(guān)等)、外部配套設施(包括基礎設施和公共服務(wù)設施)等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。
?。ǘ?shí)物狀況調整的內容
實(shí)物狀況是對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況。進(jìn)行實(shí)物狀況調整,是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格,調整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。
實(shí)物狀況比較、調整的內容很多,對于土地來(lái)說(shuō),主要包括:面積(大?。?、形狀(規則與否)、進(jìn)深、寬深比、地勢(高低)、土壤及地基狀況、基礎設施完備程度(屬于可比實(shí)例、估價(jià)對象之內的部分)和場(chǎng)地平整程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素;對于建筑物來(lái)說(shuō),主要包括:建筑規模(建筑面積大?。?、外觀(guān)、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、使用率(得房率)、層高、完損程度(包括工程質(zhì)量、建筑物年齡、維修養護情況)等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。
?。ㄈ嘁鏍顩r調整的內容
權益狀況是對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權益因素的狀況。進(jìn)行權益狀況調整,是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權益狀況下的價(jià)格,調整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)權益狀況下的價(jià)格。
由于在選取可比實(shí)例時(shí)要求可比實(shí)例的權利性質(zhì)應與估價(jià)對象的權利性質(zhì)相同,所以,在可比實(shí)例的權利性質(zhì)與估價(jià)對象的權利性質(zhì)相同的前提下,權益狀況比較、調整的內容主要包括:土地使用期限,城市規劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。在實(shí)際估價(jià)中,遇到最多的是土地使用期限調整,其調整的具體方法參見(jiàn)本書(shū)第八章“收益法及其運用”的有關(guān)內容。


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