第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

　　第三節 人口因素

　　房地產(chǎn)特別是居住房地產(chǎn)的需求主體是人，人口是決定住宅、商業(yè)等需求量或市場(chǎng)大小的一個(gè)基本因素，人的數量、素質(zhì)、構成等狀況，對房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。下面主要從人口數量、人口素質(zhì)、人口結構三個(gè)方面來(lái)說(shuō)明人口因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

　　一、人口數量

　　房地產(chǎn)價(jià)格與人口數量的關(guān)系非常密切。在某一地區（如某個(gè)城市），當人口數量增加時(shí)，對房地產(chǎn)的需求就會(huì )增加，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì )上漲；而當人口數量減少時(shí)，對房地產(chǎn)的需求就會(huì )減少，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì )下降。

　　引起人口數量變化的一個(gè)重要因素是人口增長(cháng)，它是在一定時(shí)期內由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長(cháng)導致的人口數量增加或減少的變動(dòng)現象。根據人口增長(cháng)的絕對數量，人口增長(cháng)有人口凈增長(cháng)、人口零增長(cháng)和人口負增長(cháng)三種情況。反映人口增減速度的指標主要是人口增長(cháng)率。某一地區的人口增長(cháng)率是該地區一年內人口增長(cháng)的絕對數與其同期年平均總人數之比。計算公式為：

　　人口增長(cháng)率＝（本年人口增長(cháng)絕對數/年平均總人數）×100％

　　人口增長(cháng)可分為人口自然增長(cháng)和人口機械增長(cháng)。人口自然增長(cháng)是指在一定時(shí)期內因出生和死亡因素的消長(cháng)導致的人口數量的增加或減少，即出生人數與死亡人數的凈差值。反映人口自然增減速度的指標主要是人口自然增長(cháng)率。某一地區的人口自然增長(cháng)率是該地區一年內人口因出生和死亡因素的消長(cháng)導致的該地區人口增減的絕對數與其同期年平均總人數之比。計算公式為：

　　人口自然增長(cháng)率＝［（本年出生人數－本年死亡人數）/年平均總人數］×100％＝人口出生率-人口死亡率

　　人口出生率的高低與人口的年齡構成、育齡婦女的生育率、初育年齡、生活水平、文化程度、傳統觀(guān)念和習俗、醫療衛生條件以及國家計劃生育政策等有密切的關(guān)系。人口死亡率則受人口的年齡構成、衛生保健條件、生活水平等因素的影響。

　　人口機械增長(cháng)是指在一定時(shí)期內因遷入和遷出因素的消長(cháng)導致的人口數量增加或減少，即遷入的人數與遷出的人數的凈差值。反映人口機械增減速度的指標主要是人口機械增長(cháng)率。某一地區的人口機械增長(cháng)率是該地區一年內人口因遷入和遷出因素的消長(cháng)導致的該地區人口增減的絕對數與其同期年平均總人數之比。計算公式為：

　　人口機械增長(cháng)率＝［（本年遷入人數-本年遷出人數）/年平均總人數］×100％

　　在城市，特別是城鎮化導致的外來(lái)人口增加，對房地產(chǎn)的需求必然增加，從而會(huì )引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。人口數量還可以分為常住人口、暫住人口和流動(dòng)人口，以及日間人口和夜間人口等的數量，來(lái)分析它們對不同類(lèi)型房地產(chǎn)的價(jià)格影響。另外，在人口數量因素中，反映人口數量的相對指標是人口密度。人口密度從兩方面影響房地產(chǎn)價(jià)格：一方面，人口高密度地區一般地說(shuō)對房地產(chǎn)的求多于供，供給相對缺乏，因而價(jià)格趨高，人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)價(jià)格；另一方面，人口密度過(guò)高，特別是在大量低收入者涌入某一地區的情況下，會(huì )導致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。

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