三、權益因素

　　擁有一宗房地產(chǎn)，實(shí)際上就擁有了一定范圍的空間。但擁有者在該空間范圍內并不能隨心所欲地利用，而要受到許多方面的限制。這些限制除了來(lái)自于建筑技術(shù)（包括建筑施工技術(shù)、建筑材料性能）及擁有者的經(jīng)濟實(shí)力，還有除此之外的限制（以下均是指這類(lèi)限制）。因為房地產(chǎn)是構成環(huán)境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，會(huì )影響周?chē)蜕鐣?huì )公眾的利益。

　　一宗房地產(chǎn)利用所受限制的種類(lèi)和程度，對其價(jià)值有著(zhù)重大影響。進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，應充分調查了解房地產(chǎn)利用所受的各種限制及其內容和程度，只有這樣才能評估出正確的價(jià)值。對房地產(chǎn)利用的限制可歸納為以下3個(gè)方面：①房地產(chǎn)權利的設立和行使的限制；②房地產(chǎn)使用管制；③房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制。

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　　土地和建筑物的權利狀況如何，例如擁有的是所有權，還是使用權、地役權、抵押權、租賃權，以及這些權利是否完整、清晰等，價(jià)值會(huì )有很大的差異。拿地役權來(lái)說(shuō)，對于供役地而言（在地役權關(guān)系中，有需役地和供役地之分。其中，因使用他人土地而獲便利的土地為需役地；為他人土地的便利而供使用的土地為供役地），是他人在該土地上享有的一種有限的使用權，字面上的意思是該土地為他人服役。供役地在給他人方便時(shí)，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會(huì )降低供役地的價(jià)值。

　　以共有的房地產(chǎn)為例，如果共有人較多，對于房地產(chǎn)的維護、修繕、處分等很難形成共識，部分共有人如果不堪其繁而轉讓其在共有的房地產(chǎn)中享有的份額，這時(shí)的成交價(jià)格多會(huì )低于正常價(jià)格。

　　此外，權利所對應的實(shí)質(zhì)內容對價(jià)值也有很大的影響。例如，地下礦藏、埋藏物等是否自動(dòng)地歸屬于土地擁有者，世界上各個(gè)國家和地區的規定不一。在中國內地，雖然境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規定者外，均可以通過(guò)政府出讓方式取得土地使用權，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)，但取得的土地使用權不包含地下資源、埋藏物和市政公用設施。例如，《民法通則》第七十九條規定：“所有人不明的埋藏物、隱藏物，歸國家所有。”《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二條規定：“國家按照所有權與使用權分離的原則，實(shí)行城鎮國有土地使用權出讓、轉讓制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外。”在中國臺灣地區，地下礦藏與土地也是分開(kāi)的，其“土地法”第十五條規定：“附著(zhù)于土地之礦，不因土地所有權之取得而成為私有。”在歐洲許多國家，地下資源的所有權與土地所有權也是分開(kāi)的，規定地下資源屬于國家，地主開(kāi)采地下資源要先向政府購買(mǎi)或將出售的收入與政府分成。在加拿大，地下礦藏在有些省，如安大略、魁北克和阿爾伯塔，成為單獨的產(chǎn)權，不再自動(dòng)地附屬于土地。

　　美國關(guān)于土地所有權的規定與上述國家和地區不同。在美國，土地所有者同時(shí)也擁有地下的一切財富，因此，地主可以自由開(kāi)采地下資源，或者將地下資源單獨出售給別人。從地下資源的有效利用看，美國的制度有一定的合理性。首先，因為每個(gè)擁有土地的人都會(huì )關(guān)心自己的土地下面可能有些什么寶藏，他會(huì )自己花錢(qián)請地質(zhì)學(xué)家來(lái)考察，有點(diǎn)眉目之后他會(huì )請勘探隊來(lái)鉆探。一旦有所發(fā)現，他的土地價(jià)格立刻成倍地上升，否則他的投資將受到損失，他只能自認倒霉。這就從經(jīng)濟上鼓勵了資源的發(fā)現，不用政府去費心。其次，礦藏的采收率（采集到的礦石占儲量的比例）成為地主自己關(guān)心的事，他必定會(huì )在經(jīng)濟合理的范圍內盡量將地下資源采集上來(lái)，不會(huì )發(fā)生掠奪性開(kāi)采。最后，私人擁有地下資源，使他有全權選擇資源的利用方式，包括將土地與資源一起出售，與開(kāi)采專(zhuān)營(yíng)企業(yè)聯(lián)營(yíng)，出租開(kāi)采權對資源開(kāi)采所得分成并監督資源的合理利用，或放置等待市場(chǎng)價(jià)格更高時(shí)再進(jìn)行開(kāi)采等。他選擇的方案對全社會(huì )而言同時(shí)一定也是代價(jià)較小而產(chǎn)出的價(jià)值最大的方案。但美國的制度容易引起貧富懸殊，誘使一些人陷入風(fēng)險和破產(chǎn)。選擇不同的規定各有其理由，區別在于有的更著(zhù)重效率，有的更著(zhù)重公平。

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