第四節 制度政策因素

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、稅收政策、金融政策、相關(guān)特殊政策及有關(guān)規劃和計劃等。

　　一、房地產(chǎn)制度政策

　　房地產(chǎn)制度政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許是最大的，特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度及價(jià)格政策。例如，在傳統城鎮國有土地使用制度下，嚴禁買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他形式非法轉讓土地，可能使地價(jià)、地租根本不存在；在傳統城鎮住房制度下，對住房實(shí)行實(shí)物分配、低租金使用，必然使住房?jì)r(jià)格和租金極低。而改革城鎮國有土地使用制度和住房制度，允許土地使用權出讓、轉讓、出租，推行住宅商品化、社會(huì )化，實(shí)行住房分配貨幣化，就使得房地產(chǎn)價(jià)格顯現出來(lái)，并反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況，同時(shí)也受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響。

　　目前，中國房地產(chǎn)所有制是房屋可以私人所有（其中，住宅絕大部分為私人所有），而且可以買(mǎi)賣(mài)；但土地所有權屬于國家或者農民集體，不能買(mǎi)賣(mài)，僅能通過(guò)征收方式由農民集體所有變?yōu)閲宜羞@種單向流動(dòng)。因此，土地仍然沒(méi)有所有權價(jià)格，所謂的土地價(jià)格均是指某種土地使用權價(jià)格。如果土地所有權價(jià)格和土地使用權價(jià)格同時(shí)存在，則土地使用權價(jià)格一般會(huì )低于土地所有權價(jià)格。另外，土地使用權一般是有使用期限的，因此土地及房地產(chǎn)價(jià)格的高低又與土地使用期限的長(cháng)短有關(guān)。一般情況下，土地使用期限越長(cháng)，土地及房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì )越高；反之，就會(huì )越低。國有建設用地還是政府獨家壟斷供應的，供地政策（包括供應量、供應結構和供應方式等）的變化會(huì )引起土地及房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。

　　在房地產(chǎn)制度政策中，房地產(chǎn)價(jià)格政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響也很大。房地產(chǎn)價(jià)格政策是指政府對房地產(chǎn)價(jià)格高低與漲落的態(tài)度及其采取的相應管制或干預方式和措施等，包括對房地產(chǎn)是實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)還是政府指導價(jià)、政府定價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格政策抽象來(lái)看可分為兩類(lèi)，一是高價(jià)格政策，二是低價(jià)格政策。所謂高價(jià)格政策，一般是指政府對房地產(chǎn)價(jià)格放任不管，或者有意通過(guò)某些措施來(lái)抬高房地產(chǎn)價(jià)格。低價(jià)格政策，一般是指政府采取種種措施來(lái)抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。因此，高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格下降。但值得注意的是，低價(jià)格政策并不意味著(zhù)造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對水平低下；同理，高價(jià)格政策也不意味著(zhù)造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對水平很高。

　　政府對房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預方式，可能是直接定價(jià)或者制定最高限價(jià)或最低限價(jià)，也可能是通過(guò)一些其他措施或手段來(lái)調節價(jià)格。其中，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施是多種多樣的，它們導致房地產(chǎn)價(jià)格下降的速度和幅度不盡相同，這些措施主要有：①政府在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快時(shí)通過(guò)增加土地供應或者加大、加快房屋建設，以增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格，②規定按照合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設成本和利潤率來(lái)定價(jià)；③制定最高限價(jià)，規定出售房地產(chǎn)的價(jià)格不得突破此價(jià)格；④建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機炒作。此外，還可以采取稅收、金融等政策來(lái)穩定或抑制房地產(chǎn)價(jià)格。

　　5．低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著(zhù)造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對水平降低。（ ）（2005年試題）

　　答案：√

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