?。ǘ┙ㄖ飳?shí)物因素

　　1．建筑規模

　　建筑物的面積、體積、開(kāi)間等規模因素，影響到建筑物的形象、使用性，對房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。規模過(guò)小或過(guò)大，都會(huì )降低其價(jià)值。但要注意不同用途、不同地區，對建筑規模的要求是不同的。

　　2．外觀(guān)

　　建筑物外觀(guān)包括建筑式樣、風(fēng)格、色調、可視性等，對房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。凡是建筑物外觀(guān)新穎、優(yōu)美，可給人以舒適的感覺(jué)，則價(jià)格就高；反之，單調、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，特別是在外形方面會(huì )讓人產(chǎn)生不好的聯(lián)想的，則價(jià)格就低。

　　3．建筑結構

　　對建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結構的建筑物的穩固性和耐久性不同。因此，不同結構的建筑物的價(jià)值會(huì )有所不同，特別是在地震多發(fā)地區。例如，磚混結構的價(jià)值一般要高于磚木結構的價(jià)值，鋼筋混凝土結構的價(jià)值一般要高于磚混結構的價(jià)值。不同結構的建筑物的造價(jià)一般不同，這通常也會(huì )反映到其價(jià)值上來(lái)。

　　4．設施設備

　　隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展和生活水平提高，要求建筑物內設置完善的設施設備。因此，建筑物的設施設備是否齊全、完好，例如是否有電梯、中央空調、集中供熱、寬帶等，對其價(jià)值有很大影響。當然，不同用途和檔次的建筑物，對設施設備的要求有所不同。一般地說(shuō)，設施設備齊全、完好的，價(jià)值就高，反之價(jià)值就低。

　　5．裝飾裝修

　　房屋按照裝飾裝修的程度，可分為精裝修、粗裝修和毛坯房三大類(lèi)。一般地說(shuō)，同類(lèi)房地產(chǎn)，精裝修的價(jià)格要高于粗裝修的價(jià)格，粗裝修的價(jià)格要高于毛坯房的價(jià)格。當然，裝飾裝修是否適合人們的需要，其品位、質(zhì)量等如何，是非常重要的因素，有些裝飾裝修不僅不能提高房地產(chǎn)的價(jià)值，甚至還會(huì )降低房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　6．層高和室內凈高

　　人們對建筑物空間的需求本質(zhì)上是對建筑物內部立體空間的需求，而不僅僅是平面，因此層高或凈高對房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì )有影響。層高或凈高過(guò)低的建筑物給人以壓抑感，從而其價(jià)值一般較低。但層高或凈高也有一個(gè)合適的度，過(guò)高不僅會(huì )增加建造成本，而且會(huì )增加使用過(guò)程中的能源消耗，從而也會(huì )降低建筑物的價(jià)值。

　　7．空間布局

　　空間布局影響到建筑物的使用，對房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響。不同用途的建筑物，例如住宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等，對空間布局的要求并不相同。一般地說(shuō)，平面布置合理、交通聯(lián)系方便、有利于使用的，價(jià)值就高，反之，價(jià)值則低。尤其是住宅，平面設計中功能分區是否合理、使用是否方便是決定其價(jià)格高低的重要因素之一。

　　8．防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照

　　通風(fēng)、采光、日照既有實(shí)物因素性質(zhì)，又有區位因素性質(zhì)，將它們與防水、保溫、隔熱、隔聲放在一起，便于敘述和理解。建筑物應滿(mǎn)足防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照等要求。對建筑物防水的基本要求是，屋頂或樓板不漏水，外墻不滲雨。對建筑物保溫、隔熱的基本要求是，冬季能保溫，夏季能隔熱、防熱。對建筑物隔聲的基本要求是，為了防止噪聲和保護私密性，能阻隔聲音在室內與室外之間、上下樓層之間、左右隔壁之間、室內各房間之間傳遞。對建筑物通風(fēng)的基本要求是，能夠使室內與室外空氣之間流通，保持室內空氣新鮮。對建筑物采光、日照的基本要求是，白天室內明亮，室內有一定的空間能夠獲得一定時(shí)間的太陽(yáng)光照射。采光、日照尤其對住宅和辦公樓比較重要。

　　因此，上述諸方面是否良好，對房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響。以日照為例，有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照。自然狀態(tài)下的日照長(cháng)短，主要與所在地區的緯度高低和氣候有關(guān)。日照在一個(gè)地區基本上是相同的，因此主要是考察受到人為因素影響下的日照長(cháng)短。受到人為因素影響下的日照長(cháng)短，主要與朝向、周?chē)ㄖ锘蛘咂渌矬w（如山體、樹(shù)木）的高度、距離等有關(guān)。一般地說(shuō)，受到周?chē)ㄖ锘蛘咂渌矬w遮擋的房地產(chǎn)的價(jià)格（尤其是住宅的價(jià)格）要低于無(wú)遮擋情況下的類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格。日照對房地產(chǎn)價(jià)格的影響還可以從住宅的朝向對其價(jià)格的影響中看到。

　　9．維修養護情況及完損程度

　　建筑物的完損程度是一個(gè)綜合性因素，包括建筑物年齡、維修養護情況、工程質(zhì)量等?？偟膩?lái)說(shuō)，建筑物完好的，價(jià)值就高；反之，價(jià)值則低。