七、市場(chǎng)調節價(jià)、政府指導價(jià)和政府定價(jià)

　　市場(chǎng)調節價(jià)、政府指導價(jià)和政府定價(jià)是一組《中華人民共和國價(jià)格法》（1997年12月29日中華人民共和國主席令第92號公布）規定，實(shí)質(zhì)上是按照政府對房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預程度來(lái)劃分的價(jià)格。

　　《價(jià)格法》第三條規定：“國家實(shí)行并逐步完善宏觀(guān)經(jīng)濟調控下主要由市場(chǎng)形成價(jià)格的機制。價(jià)格的制定應當符合價(jià)值規律，大多數商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，極少數商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導價(jià)或者政府定價(jià)。”在房地產(chǎn)價(jià)格方面，例如《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》（1998年7月20日中華人民共和國國務(wù)院令第248號發(fā)布）第三十條規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目轉讓和商品房銷(xiāo)售價(jià)格，由當事人協(xié)商議定；但是，享受?chē)覂?yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應當實(shí)行政府指導價(jià)或者政府定價(jià)。”可見(jiàn)，從政府對房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預程度來(lái)劃分，可將房地產(chǎn)價(jià)格分為市場(chǎng)調節價(jià)、政府指導價(jià)和政府定價(jià)。

　　市場(chǎng)調節價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競爭形成的價(jià)格。對于實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營(yíng)者可以自主制定價(jià)格，所以估價(jià)應依據市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行。

　　政府指導價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權限和范圍規定基準價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。對于實(shí)行政府指導價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營(yíng)者應在政府指導價(jià)規定的幅度內制定價(jià)格，所以估價(jià)結果不得超出政府指導價(jià)規定的幅度。

　　政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權限和范圍制定的價(jià)格。對于實(shí)行政府定價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營(yíng)者應執行政府定價(jià)，所以估價(jià)結果應以政府定價(jià)為準。例如在城鎮住房制度改革中，出售公有住房的標準價(jià)、成本價(jià)就屬于政府定價(jià)。

　　政府對價(jià)格的干預，還有最高限價(jià)和最低限價(jià)。最高限價(jià)是試圖規定一個(gè)對房地產(chǎn)可以收取的最高價(jià)格；最低限價(jià)也稱(chēng)為最低保護價(jià)，是試圖規定一個(gè)對房地產(chǎn)可以收取的最低價(jià)格。因此，對有最高限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結果不得超過(guò)其最高限價(jià)；對有最低限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結果不得低于其最低限價(jià)。

　　政府對價(jià)格的干預還有規定價(jià)格構成或利潤率等，例如規定新建的經(jīng)濟適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導價(jià)，按保本微利原則確定。其中，經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償安置費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營(yíng)業(yè)性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金七項因素，利潤率控制在3%以下。對于這類(lèi)房地產(chǎn)，估價(jià)也應依據這些規定進(jìn)行。

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