一、區位因素

　　前面講過(guò)，區位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。人們的各種生產(chǎn)、生活活動(dòng)都需要房地產(chǎn)，并對其區位有所要求。房地產(chǎn)區位的優(yōu)劣，直接關(guān)系到房地產(chǎn)所有者或使用者的經(jīng)濟收益、生活便捷或者社會(huì )影響。因此，房地產(chǎn)的區位不同，例如是坐落在城市還是鄉村，是位于城市中心區還是邊緣地帶，是臨街還是不臨街，價(jià)格會(huì )有很大的差異。尤其是城市土地，其價(jià)格的高低幾乎為區位優(yōu)劣所左右。

　　房地產(chǎn)區位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。在實(shí)際估價(jià)中，關(guān)鍵是要弄清什么樣的區位為優(yōu)，什么樣的區位為劣。房地產(chǎn)區位優(yōu)劣的判定標準，雖然因不同的用途而有所不同，但在一般情況下，凡是位于或接近經(jīng)濟活動(dòng)的中心、要道的通口、行人較多、交通流量較大、環(huán)境較好、基礎設施和公共服務(wù)設施較完備位置的房地產(chǎn)，價(jià)格一般較高；反之，處于閉塞街巷、郊區僻野的房地產(chǎn)，價(jià)格一般較低。較具體地說(shuō)，居住房地產(chǎn)的區位優(yōu)劣，主要是看其交通、周?chē)h(huán)境和景觀(guān)、公共服務(wù)設施完備程度。其中，別墅的要求是接近大自然，周?chē)h(huán)境和景觀(guān)良好（如有青山、碧水、藍天），居于其內又可保證一定的生活私密性。商業(yè)房地產(chǎn)的區位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通等。辦公房地產(chǎn)的區位優(yōu)劣，主要是看其商務(wù)氛圍、交通等。工業(yè)房地產(chǎn)的區位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般地說(shuō)，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運輸，便于動(dòng)力取得和廢料處理的區位，價(jià)格必有趨高的傾向。

　　2．工業(yè)房地產(chǎn)的區位影響因素主要考慮（ ）。（2007年試題）
　　A．臨街狀況
　　B．動(dòng)力是否易于取得
　　C．廢料處理是否方便
　　D．接近大自然
　　E．產(chǎn)品原料的獲取方便程度

　　答案：BCE

　　由于各種用途對交通都有要求，而且不同用途對交通的敏感程度不同，所以在完全競爭的市場(chǎng)條件下，每種用途的經(jīng)濟地租曲線(xiàn)均是遞減的，并且梯度不同。一般地說(shuō)，由于零售業(yè)對交通最為敏感，有所謂“一步三市”，其經(jīng)濟地租曲線(xiàn)的梯度最大，在市中心所能產(chǎn)生的經(jīng)濟地租為各種用途之最。專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)（如律師、會(huì )計師、估價(jià)師等）、輕工業(yè)和批發(fā)業(yè)因對交通沒(méi)有零售業(yè)那么敏感，其經(jīng)濟地租曲線(xiàn)的梯度較零售業(yè)小。接下來(lái)的是居住用途，因為它對交通的敏感程度不如前者，所以經(jīng)濟地租曲線(xiàn)的梯度要更小一些。在居住用途中，由于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經(jīng)濟地租曲線(xiàn)的梯度較低密度平房住宅大。農業(yè)由于在市中心和在較偏遠的市郊所產(chǎn)生的經(jīng)濟地租差異較小，所以其經(jīng)濟地租曲線(xiàn)較平緩，梯度是各類(lèi)經(jīng)濟活動(dòng)中最小的。

　　如果把上述各種用途的經(jīng)濟地租曲線(xiàn)重疊，便可知各地段產(chǎn)生經(jīng)濟地租最高的是哪一種用途。在完全競爭的市場(chǎng)條件下，各個(gè)土地使用者按照其產(chǎn)生的經(jīng)濟地租決定自己的付租能力，向土地所有者租用土地，而土地所有者則把土地租給那些出價(jià)最高的使用者，即假設每塊土地都由能夠支付最高租金的用途使用。這樣，城市中心就會(huì )為零售業(yè)所租用，其次為專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)和批發(fā)業(yè)，再遠一些為高密度多層住宅，然后是低密度平房住宅，住宅以外才是農業(yè)。如果設想城市所在的地區為一均質(zhì)平原，則各種用途會(huì )呈同心圓分布。

　　房地產(chǎn)的區位不僅指地球上某一特定的自然地理位置，還指與其相聯(lián)系的社會(huì )經(jīng)濟位置，是與該特定位置相聯(lián)系的自然因素和人文因素的總和。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會(huì )經(jīng)濟位置卻會(huì )發(fā)生變化。這種變化可能是由于城市規劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是由于其他方面的建設引起的。當房地產(chǎn)的區位由劣變?yōu)閮?yōu)時(shí)，其價(jià)值會(huì )上升；反之，其價(jià)值會(huì )下跌。例如，位于有天然周期性災害地區（如有天然周期性水災的江、河、湖、海邊）的房地產(chǎn)，利用價(jià)值很低，甚至不能利用。如果勉強利用，一旦天災襲來(lái)，人們的生命財產(chǎn)都無(wú)保障。因此，這類(lèi)地區的房地產(chǎn)價(jià)格必然很低。但這類(lèi)地區一旦建設了可靠的防洪工程，不再受天然周期性災害的影響，其房地產(chǎn)價(jià)格會(huì )上漲。甚至由于靠近江、河、湖、海，具有良好景觀(guān)或水路交通等有利條件，從而其房地產(chǎn)價(jià)格要高于其他地區的房地產(chǎn)價(jià)格。

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