?。ㄒ唬┥唐贩款A售的特征

　　商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司綜合開(kāi)發(fā)、建設用于出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。商品房預售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給買(mǎi)受人，由買(mǎi)受人支付定金并分期支付房?jì)r(jià)款的行為。它是商品房轉讓的一種特殊形式。

　　商品房預售也常被稱(chēng)為“賣(mài)樓花”，它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌措開(kāi)發(fā)資金的一種有效途徑，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分散和轉移開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的重要手段。對于購房人來(lái)講，“預售”這種購房方式可使其避免一次性支付巨額購房款。因此，實(shí)踐中絕大部分商品房買(mǎi)賣(mài)是通過(guò)預售的方式進(jìn)行的。

　　商品房預售作為商品房買(mǎi)賣(mài)的一種特殊形式，主要具有以下特征：

　　1．房屋預售合同法律關(guān)系的主體一方是特定的。根據我國現行有關(guān)法規的規定，商品房預售法律關(guān)系中的預售方，只能是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，并符合法定條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不是普通的公、私房屋所有者。而預購方卻沒(méi)有特定要求和限制，可以是任何法人、公民個(gè)人和其他社會(huì )組織。

　　2．房屋預售合同的標的是尚在建設中的房屋。與現房交易相比，商品房預售合同的標的，實(shí)質(zhì)上是在房屋建成后依約交足房?jì)r(jià)款并獲得其所有權的一種“權利”。在合同約定的期限屆滿(mǎn)，房屋建成后，預購人便可憑這種“權利”，要求預售方依約交付所預購的房屋。

　　3．商品房預售要受到較強的國家干預。由于在“預售”這種交易方式對購房人來(lái)講，客觀(guān)上存在著(zhù)很大的風(fēng)險，如房屋質(zhì)量達不到合同約定要求的風(fēng)險、“樓房爛尾”的風(fēng)險、合同標的物重大瑕疵的風(fēng)險及標的物毀損滅失的風(fēng)險等。為了減少樓花購買(mǎi)的風(fēng)險，保護廣大購房者的合法權益，國家通常對商品房預售采取一些特殊的監管措施，如商品房預售登記辦備案制度；商品房預售許可制度等。

　?。ǘ┥唐贩款A售的條件

　　商品房預售交易形式本身對購房人來(lái)講存在很大的風(fēng)險。如果有關(guān)法律制度不完善，管理不力，極易產(chǎn)生損害購房人合法權益的問(wèn)題，根據我國有關(guān)法律的規定，商品房預售的條件如下：

　　1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū)。

　　2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有建設工程規劃許可證和施工許可證

　　3．按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期。

　　4．取得商品房預售許可證。

　　我國《商品房預售管理辦法》明確規定“商品房預售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。

　　只有符合上述條件的商品房預售，才具有法律效力，受法律保護。違反法定條件預售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)處以警告、責令停止預售活動(dòng)，還可以并處罰款。

　?。ㄈ┥唐贩款A售的程序

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售商品房，首先應向商品房預售行政主管部門(mén)取得《商品房預售許可證》，然后才能向社會(huì )預售商品房。預售商品房一般按下列程序進(jìn)行。

　　1．售前宣傳。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在預售商品房之前，要通過(guò)各種方式進(jìn)行廣告宣傳，展示自己擬預售的房屋，供購房人選擇。

　　2．簽訂商品房預售合同。商品房預售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。目前我國的商品房預售一般是采用標準合同

　　3．辦理登記備案手續。商品房預售合同簽訂后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應自簽約之日起30日內，向房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預售合同登記備案手續。

　　4．辦理入住手續。商品房預售合同簽訂后，預售方要按合同約定的時(shí)間向購房人交付房屋，保證購房人能按約定的時(shí)間入住。在辦理入住手續時(shí)，購房人要簽訂物業(yè)管理公約，并交納相關(guān)費用。

　　5．辦理房屋產(chǎn)權轉移登記手續。預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應依法持有關(guān)憑證到房產(chǎn)管理機關(guān)辦理房屋產(chǎn)權轉移登記手續，領(lǐng)取房屋所有權證。