房地產(chǎn)估價(jià)案例分析總結記錄4

　　綜合察看

　　1.對照估價(jià)規范看估價(jià)報告案例是否符合規范格式，內容描述項目是否完全、合適，書(shū)寫(xiě)方式，用詞稱(chēng)呼、符號、序號、術(shù)語(yǔ)、大寫(xiě)、錯別字等是否準確。

　　2.察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對象適用，估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)是否正確

　　3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準確

　　4.修正年限是否正確

　　5.檢查計算是否正確，前后數據是否照應一致

　　6.對采用的方法是否有合理的說(shuō)明和理由

　　7.任何一項數據都應有來(lái)源依據，必要時(shí)說(shuō)明

　　8.注意利息的計算方式，期限

　　9.報告有效期應以報告完成之日為準

　　10.現實(shí)用途和法定用途相符

　　11.一估價(jià)以選用兩種以上的估價(jià)方法，要符合要求，選用取舍都應有理由

　?。?）有條件選用&建設工程教育網(wǎng)&市場(chǎng)比較法的

　?。?）收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法

　?。?）具有投資開(kāi)發(fā)或潛力的用一開(kāi)發(fā)法

　　12.注意對價(jià)格的稱(chēng)謂是否錯誤（比準，收益，積算）

　　13.要察看估價(jià)類(lèi)型，對照規范對此要求

　　14.最后一道題一定要細心，首先指出錯誤，在進(jìn)行改正，切忌認真。正確的改錯了要倒扣分的

　　15.糾紛房屋，拆遷房屋，拍賣(mài)等特殊的估價(jià)，應注意特別說(shuō)明原因狀況

　　16.注意一些對估價(jià)的特殊規定，如對不得設定抵押權的，國有劃撥土地的等等

　　17.保險估價(jià)應首先明確是否包含間接損失，說(shuō)明是否能修復

　　18.基準地價(jià)修正法中基礎設施要進(jìn)行修正，使用年限是否明確

　　比較法：

　　1.比較實(shí)例的用途，結構等必須一致，不一致適應說(shuō)明

　　2.是否統一了可比價(jià)格的可比基礎：付款方式，單價(jià)，統一幣種和貨幣單位，面積內涵，面積單位。交易稅費的負擔是否正常

　　3.實(shí)例不應少于三個(gè)

　　4.實(shí)例應修正差別不應太大，每次單項修正不能超過(guò)20%，綜合修正不能超過(guò)30%

　　5.可比實(shí)例是否在同一供求區，規模是否相當，權利性質(zhì)類(lèi)型，故價(jià)目的應該吻合，價(jià)格是否為正常交易價(jià)格或可修正（必要的說(shuō)明）

　　6.日期修正，時(shí)間（一般不能大于1年）。

　　方法。

　　1.公式，狀況是否進(jìn)行修正，公式方法，付款方式

　　2.資本化率是否合理，綜合、土地、建筑物相比較

　　3.安全利率的選取應有必要的說(shuō)明

　　4.是否考慮了租金的未來(lái)變化

　　5.收益無(wú)限年限扣除折舊和土地攤銷(xiāo)成本

　　6.收益有租約的按租約，無(wú)租約的按客觀(guān)收益，空置也要考慮客觀(guān)租金

　　7.收益均應以年為單位，查看是否一致

　　成本法：

　　1.成本應為社會(huì )平均成本，即客觀(guān)成本

　　2.注意各種物業(yè)的價(jià)格構成（及商品房，農地征用，拆遷房屋）

　　3.注意保險估價(jià)不計地價(jià)，評估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確，看是直接還是間接損失，如不可修復，應有說(shuō)明

　　4.銷(xiāo)售稅費的依據是銷(xiāo)售收入不是成本，稅費的構成是否正確

　　5.入股的估價(jià)應說(shuō)明入股后的用途

　　6.注意計稅方式是否正確，&建設工程教育網(wǎng)&如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民用房4%，營(yíng)業(yè)稅3%

　　7.預售的價(jià)值應在銷(xiāo)售價(jià)格中扣除而不是在最后的估價(jià)報告中

　　8.折舊計算是否正確（包括年限和項目，公式）

　　9.用成本計算而非成本價(jià)10長(cháng)壽命的折舊要減去短壽命的重置

　　價(jià)格假設法

　　1.預期的價(jià)值應減去管理費銷(xiāo)售費稅和購入土地的稅費（71）

　　2.察看項目是否齊全（236）是否項目有具體表述和利用計算如風(fēng)險損失

　　3.看傳統方法和現金流法的注意事項，現金流不計利潤和利息，傳統不折現

　　4.注意項目必須是有投資開(kāi)發(fā)和在開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)

　　5.其未來(lái)的用途應該合法和符合最高最佳使用原則具體內容在教材中的位置技術(shù)構成