09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導:物權法解釋?zhuān)ㄊ模?/h1>
物權法解釋?zhuān)旱谑臈l[登記效力]
第十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
[解釋]本條是關(guān)于依法應當登記的不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅何時(shí)發(fā)生效力的規定。
本法第九條規定,除法律另有規定外,不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力,未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,確立了不動(dòng)產(chǎn)物權登記生效的原則。本條則具體明確了不動(dòng)產(chǎn)物權設立、變更、轉讓和消滅登記生效的時(shí)間,即“自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”,也即是說(shuō),不動(dòng)產(chǎn)物權登記,自登記機構將不動(dòng)產(chǎn)物權有關(guān)事項記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí),始告完成。
不動(dòng)產(chǎn)登記簿是法律規定的不動(dòng)產(chǎn)物權登記機構管理的不動(dòng)產(chǎn)物權登記檔案。一般認為,根據物權公示原則的要求,不動(dòng)產(chǎn)登記簿應當具有這樣一些特征:一是統一性,一個(gè)登記區域內的不動(dòng)產(chǎn)登記簿只能有一個(gè),這樣該區域內的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的各種情況才能準確地得到反映,物權交易的秩序才能良好建立;二是權威性,不動(dòng)產(chǎn)登記簿是國家建立的檔案簿冊,其公信力以國家的行為擔保,并依此為不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的可信性提供保障;三是持久性,不動(dòng)產(chǎn)登一記簿將由登記機構長(cháng)期保存,以便于當事人和利害關(guān)系人的利益獲得長(cháng)期的保障;四是公開(kāi)性,不動(dòng)產(chǎn)登記簿不應是秘密檔案,登記機構不但應當允許權利人和利害關(guān)系人查閱復制,而且還要為他們的查閱復制提供便利。正因為不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有這些特征,不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅只有在記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之后,才具有了公示力和排他力,因此,本條做出了上述規定。在這一點(diǎn)上,國外也有相似的規定,如瑞士民法典規定,物權在不動(dòng)產(chǎn)登記簿主簿登記后,始得成立,并依次列順序及日期。德國民法典規定,轉讓土地所有權、對土地設定權利以及轉讓此種權利或者對此種權利設定其他權利,需有權利人與相對人關(guān)于權利變更的協(xié)議,并應將權利變更在土地登記簿中登記注冊,但法律另有其他規定的除外。


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