七、商品房銷(xiāo)售中禁止的行為（熟悉）

　?。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人。

　?。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。

　?。?）不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預定款性質(zhì)費用。

　?。?）商品住宅必須按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。

　　例題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采?。ā。┑姆绞戒N(xiāo)售商品房。（2005年試題）
　　A.分期付款
　　B.收取預售款
　　C.收取定金
　　D.近本銷(xiāo)售

　　答案：D

　　解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。

　　八、商品房買(mǎi)賣(mài)合同（掌握）

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應與購房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，1995年建設部和國家工商行政管理局聯(lián)合頒發(fā)的《商品房購銷(xiāo)合同示范文本》，2000年建設部、國家工商行政管理局對《商品房購銷(xiāo)合同示范文本》進(jìn)行了修訂，并更名為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》。

　?。?）商品房買(mǎi)賣(mài)合同應包括以下主要內容：

　　1）當事人名稱(chēng)和姓名、住所；

　　2）商品房基本情況；

　　3）商品房的銷(xiāo)售方式；

　　4）商品房?jì)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

　　5）交付使用條件及日期；

　　6）裝飾、裝修標準承諾；

　　7）供水、供電、供熱、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關(guān)權益、責任；

　　8）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；

　　9）面積差異的處理方式；

　　10）辦理產(chǎn)權登記有關(guān)事宜；

　　11）解決爭議的辦法；

　　12）違約責任；

　　13）雙方約定的其他事項。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。

　　例題：目前實(shí)行的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本指的是（?。?br />　　A、《商品房購銷(xiāo)合同示范文本》
　　B.《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》
　　C.《商品房購買(mǎi)合同示范文本》
　　D.《商品房轉讓合同示范文本》

　　答案：B
　　解析：2000年建設部、國家工商行政管理局對《商品房購銷(xiāo)合同示范文本》進(jìn)行了修訂，并更名為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》。

　?。?）計價(jià)方式

　　商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計價(jià)，也可以按套內建筑面積或按建筑面積計價(jià)等三種方式進(jìn)行。按照我國現行的房屋權屬登記的有關(guān)規定，房屋權屬登記中對房屋的面積按建筑面積進(jìn)行登記，但按套、套內建筑面積計價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權登記。

　　商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有面積部分為共有產(chǎn)權，買(mǎi)受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。按套（單元）計價(jià)或者按套內建筑面積計價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

　　例題：商品房銷(xiāo)售方式包括（?。?br />　　A.按套（單元）計價(jià)
　　B.按套內建筑面積計價(jià)
　　C.按建筑面積計價(jià)
　　D.按均攤建筑面積計價(jià)
　　E.按套內使用面積計價(jià)

　　答案：ABC
　　解析：按均攤建筑面積計價(jià)、按套內使用面積計價(jià)不是商品房銷(xiāo)售方式。

　?。?）誤差的處理方式

　　按套內建筑面積或者建筑面積計價(jià)的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式，面積誤差比是產(chǎn)權登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比，公式為：面積誤差比=（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%合同未作約定的，按以下原則處理：1）面積誤差比絕對值在3%以?xún)龋ê?%）的，據實(shí)結算房?jì)r(jià)款；2）面積誤差比絕對值超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)受人有權退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在買(mǎi)受人提出退房日期30日內將買(mǎi)受人已付房?jì)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jì)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%之內（含3%）的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足；超出3%部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%（含3%）以?xún)炔糠值姆績(jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對值超過(guò)3%的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。

　　例題：某商品房售價(jià)為每平方米建筑面積4000元，買(mǎi)賣(mài)雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權登記的建筑面積100㎡，合同約定建筑面積97㎡.該商品房的成交價(jià)格是（ ）（2004年試題）
　　A.388000元
　　B.388640元
　　C.399640元
　　D.400000元

　　答案：C

　　解析：本題中，面積誤差比=（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%=（100-97）/97×100%= 3.09%.根據誤差的處理方式：面積誤差比在3%之內（含3%）的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足，即：97×103%×4000=399640元。

　?。?）中途變更規劃、設計

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規劃、設計。經(jīng)規劃部門(mén)批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書(shū)面通知買(mǎi)受人。

　　買(mǎi)受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書(shū)面答復。買(mǎi)受人在通知到達之日起15日內未做出書(shū)面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房?jì)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規定時(shí)限內通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權退房；買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

　?。?）保修責任

　　當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

　　例題：對于中途變更規劃、設計房地產(chǎn)的，買(mǎi)受人有權在通知到達之日起（?。┤諆茸龀鍪欠裢朔康臅?shū)面答復。
　　A.10
　　B.15
　　C.20
　　D.30

　　答案：B
　　解析：買(mǎi)受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書(shū)面答復。