第三節 商品房銷(xiāo)售管理

　　一、商品房預售的概念（熟悉）

　　商品房預售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房?jì)r(jià)款的行為。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規定商品房預售實(shí)行預售許可。建設部第131號令《城市商品房預售管理辦法》對商品房預售管理的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步作了細化。

　　例題：（?。┦侵阜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房?jì)r(jià)款的行為。
　　A、商品房銷(xiāo)售
　　B.商品房預售
　　C.商品房轉讓
　　D.商品房買(mǎi)賣(mài)

　　答案：B

　　解析：這是商品房預售的概念。

　　二、商品房預售的條件（掌握）

　?。?）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(shū)；

　?。?）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

　?。?）按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

　?。?）開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

　　例題：商品房預售的條件包括（?。?/p>

　　A、取得土地使用權證書(shū)

　　B.持有建設工程規劃許可證和施工許可證

　　C.按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的20%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期

　　D.按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期E、取得《商品房預售許可證》

　　答案：ABDE

　　解析：C項“按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的20%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”是錯誤的，應在25%以上。

　　三、商品房預售許可

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預售。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預售時(shí)，應當向求購人出示《商品房預售許可證》。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可，應當向城市，縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)提交下列證件及資料：

　?。?）商品房預售許可申請書(shū)；

　?。?）開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執照》和資質(zhì)證書(shū)；

　?。?）土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證

　?。?）投入開(kāi)發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明；

　?。?）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明

　?。?）商品房預售方案。預售方案應當說(shuō)明商品房的位置、面積竣工交付日期等內容，并應當附商品房預售分層平面圖。

　　例題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得（?。┓侥茴A售商品房。
　　A.《商品房銷(xiāo)售許可證》
　　B.《商品房預售許可證》
　　C.《商品房經(jīng)營(yíng)許可證》
　　D.《商品房買(mǎi)賣(mài)許可證》

　　答案：B
　　解析：未取得《商品房預售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預售。

　　四、商品房預售合同登記備案（掌握）

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了商品房預售許可證后，就可以向社會(huì )預售其商品房，開(kāi)發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂書(shū)面預售合同。商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續。

　　國務(wù)院決定，禁止商品房預購人將購買(mǎi)的未竣工的預售商品房再轉讓。

　　例題：商品房預售人應當在簽約之日起（?。┤諆瘸稚唐贩款A售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續。
　　A.10
　　B.20
　　C.30
　　D.60

　　答案：C
　　解析：商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續。

　　五、商品房銷(xiāo)售（熟悉）

　　為規范商品房銷(xiāo)售，根據《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》規定，2001年4月4日建設部頒布了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（建設部令第88號）

　　商品房現售，必須符合以下條件：

　?。?）出售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；

　?。?）取得土地使用權證書(shū)或使用土地的批準文件；

　?。?）持有建設工程規劃許可證和施工許可證

　?。?）已通過(guò)竣工驗收；

　?。?）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

　?。?）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施設備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期

　?。?）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

　　例題：以下符合商品房現售的條件包括（?。?br />　　A.取得土地使用權證書(shū)或使用土地的批準文件
　　B.取得土地使用權證書(shū)或使用土地的批準文件
　　C.拆遷安置已經(jīng)落實(shí)
　　D.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)
　　E.尚未通過(guò)竣工驗收

　　答案：ABCD
　　解析：因為項目尚未通過(guò)竣工驗收，是不能進(jìn)行商品房現售的，因此，這項是錯誤的。

　　六、商品房銷(xiāo)售代理（熟悉）

　　房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)委托專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構代為銷(xiāo)售的一種經(jīng)營(yíng)方式。

　?。?）實(shí)行銷(xiāo)售代理必須簽訂委托合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構訂立書(shū)面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務(wù)。中介機構銷(xiāo)售商品房時(shí)，應當向商品房購買(mǎi)人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。

　?。?）房地產(chǎn)中介服務(wù)機構的收費。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構在代理銷(xiāo)售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費用。

　?。?）房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的資格條件。房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)性強、涉及的法律多，因此對房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的資格有一定的要求，必須經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓取得相應的資格，才能從事商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。

　　例題：下列關(guān)于商品房銷(xiāo)售代理，表述正確的包括（?。?br />　　A.房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)委托專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構代為銷(xiāo)售的一種經(jīng)營(yíng)方式
　　B.實(shí)行銷(xiāo)售代理可以不簽訂委托合同
　　C.受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構在代理銷(xiāo)售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費用
　　D.房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員必須經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓取得相應的資格后，才能從事商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。
　　E.目前對房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的資格尚沒(méi)有一定的要求答案：ACD解析：實(shí)行銷(xiāo)售代理，必須簽訂委托合同；目前對房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的資格有一定的要求。