二、房地產(chǎn)作為抵押物的條件

　　房地產(chǎn)抵押的抵押物隨土地使用權的取得方式不同，對抵押物要求也不同?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規定：“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押。”從上述規定可以看出，房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的條件包括兩個(gè)基本方面：一是依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)設定抵押權。對于這類(lèi)抵押，無(wú)論土地使用權來(lái)源于出讓還是劃撥，只要房地產(chǎn)權屬合法，即可將房地產(chǎn)作為統一的抵押物同時(shí)設定抵押權。二是以單純的土地使用權抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著(zhù)物時(shí)，以取得的土地使用權設定抵押權。對于這類(lèi)抵押，設定抵押的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。

　　《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設部令第98號）規定下列房地產(chǎn)不得設定抵押權：（1）權屬有爭議的房地產(chǎn)；（2）用于教育、醫療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（5）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

　　例題：下列房地產(chǎn)不得設定抵押權的包括（ ）
　　A、權屬有爭議的房地產(chǎn)
　　B、權屬沒(méi)有爭議的房地產(chǎn)
　　C、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物
　　D、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)E、用于教育、醫療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)

　　答案：ACDE
　　解析：權屬沒(méi)有爭議的房地產(chǎn)，應該可以設定抵押權。

　　三、房地產(chǎn)抵押的一般規定

　?。?）房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。以?xún)勺谝陨戏康禺a(chǎn)設定同一抵押權的，視為同一抵押物，在抵押關(guān)系存續期間，其承擔的共同擔保義務(wù)不可分割，但抵押當事人另有約定的，從其約定。以一宗房地產(chǎn)分割抵押的，首次抵押后，該財產(chǎn)的價(jià)值大于所擔保債權的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分。房地產(chǎn)已抵押的，再次抵押前，抵押人應將抵押事實(shí)告知抵押權人。

　?。?）以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押?！稉７ā愤€規定，“鄉（鎮）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時(shí)抵押。”

　?。?）以享受?chē)覂?yōu)惠政策購買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權利人可以處分和收益的份額為限。

　?。?）國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應當符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規定。

　?。?）以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì )通過(guò)。并報其上級主管機關(guān)備案。

　?。?）以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì )通過(guò)，但企業(yè)章程另有約定的除外。

　?。?）以股份有限公司、有限責任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì )或者股東大會(huì )通過(guò)，但企業(yè)章程另有約定的除外。

　?。?）有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不應當超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。

　?。?）以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

　?。?0）以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書(shū)面同意。

　?。?1）預購商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉讓條件并取得商品房預售許可證。

　?。?2）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當將租賃情況告知債權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續有效。

　?。?3）企、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續有效。其權利與義務(wù)由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔。

　　抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應當繼續履行原抵押合同；（14）訂立抵押合同時(shí)，不得在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權人尚未受清償時(shí)，抵押物的所有權轉移為抵押權人所有的內容。

　?。?5）抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。

　?。?6）學(xué)校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì )團體，可以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會(huì )公益設施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設定抵押。

　?。?7）抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。

　?。?8）抵押人將已出租的房屋抵押的，抵押權實(shí)現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。

　?。?9）抵押人將已抵押的房屋出租的，抵押權實(shí)現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書(shū)面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權實(shí)現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

　　例題1：抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。（ ） （2005年試題）

　　答案：√解析：抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。

　　例題2：以有限責任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì )或者股東大會(huì )通過(guò)。（ ） （2004年試題）

　　答案：√解析：以股份有限公司、有限責任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì )或者股東大會(huì )通過(guò)，但企業(yè)章程另有約定的除外。