七、房地產(chǎn)抵押的受償

　　抵押是一種民事法律關(guān)系，抵押權人與抵押人在法律上有平等的法律地位。這就決定了抵押必須在雙方自愿的原則上進(jìn)行，并應符合《民法通則》、《擔保法》規定的平等、自愿、等價(jià)、有償的一般原則。抵押合同屬于擔保合同，依照主合同履行債務(wù)是債務(wù)人的義務(wù)。房地產(chǎn)抵押合同一經(jīng)簽訂，簽約雙方應當嚴格執行，債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權人未受清償的，可以與抵押人協(xié)議折價(jià)或者以抵押物拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。來(lái)源：建設工程教育網(wǎng)m.zcjx68.com

　　同一財產(chǎn)向兩個(gè)以上債權人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物所得的價(jià)款按照抵押登記的先后順序清償。

　　依法對抵押物拍賣(mài)的，拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評估價(jià)確定：未作評估的，參照市價(jià)確定，并應當征詢(xún)當事人的意見(jiàn)。人民法院確定保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評估價(jià)格或者市價(jià)的80%；如果出現流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%.抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押人未按合同規定履行償還債務(wù)義務(wù)的，依照法律規定，房地產(chǎn)抵押權人有權解除抵押合同，拍賣(mài)抵押物，并用拍賣(mài)所得價(jià)款，優(yōu)先得到補償，而不使自己的權利受到侵害。

　　對于設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應當從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。來(lái)源：建設工程教育網(wǎng)m.zcjx68.com

　　房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權人無(wú)權優(yōu)先受償。此外，根據《最高人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。

　　抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產(chǎn)。

　　例題1：人民法院對經(jīng)估價(jià)機構估價(jià)的抵押物拍賣(mài)的，拍賣(mài)保留價(jià)由（?。?參照評估價(jià)確定。（2005年試題）
　　A.人民法院
　　B.估價(jià)機構
　　C.拍賣(mài)師
　　D.競買(mǎi)人來(lái)源：建設工程教育網(wǎng)m.zcjx68.com

　　答案：A
　　解析：依法對抵押物拍賣(mài)的，拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評估價(jià)確定：未作評估的，參照市價(jià)確定，并應當征詢(xún)當事人的意見(jiàn)。

　　例題2：如果抵押房地產(chǎn)是抵押人所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。（ ） （2005年試題）

　　答案：√解析：根據《最高人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。

　　例題3：下列關(guān)于抵押權人有權要求處分抵押房地產(chǎn)的表述中，正確的有（?。?005年試題）——《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》試題
　　A.抵押人到期未償還債務(wù)的
　　B.抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)來(lái)源：建設工程教育網(wǎng)m.zcjx68.com
　　C.抵押人死亡，其合法繼承人拒絕履行到期債務(wù)的
　　D.抵押人擅自在抵押房地產(chǎn)范圍內新增房屋的
　　E.未經(jīng)抵押權人同意，抵押人擅自將房地產(chǎn)抵押后的價(jià)值余額進(jìn)行再次抵押的

　　答案：ABC

　　解析：根據《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第40條規定，DE兩項不正確。

　　例題4：下列關(guān)于抵押的表述中，不正確的是（ ）（2004年試題）
　　A.抵押權人必須是債權人，而抵押人未必是債務(wù)人
　　B.在建工程抵押時(shí)，登記機關(guān)不得核發(fā)《房屋他項權證》
　　C.因室內電線(xiàn)老化引發(fā)火災致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權人有權要求抵押人重新提供擔?；蛘咴黾訐Ｒ詮浹a不足
　　D.抵押人一旦死亡即意味著(zhù)要處分抵押的房地產(chǎn)

　　答案：D
　　解析：根據《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四十條規定，抵押人一旦死亡，如果其合法繼承人、受遺贈人履行到期債務(wù)的，就不一定意味著(zhù)要處分抵押的房地產(chǎn)。