四、房屋租賃合同

　　1、房屋租賃合同的概念及內容租賃合同是出租人與承租人簽訂的。

　　用于明確租賃雙方權利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過(guò)租賃合同確定的。因此，在租賃中出租人與承租人應當對雙方的權利與義務(wù)做出明確的規定，并且以文字形式形成書(shū)面記錄，成為出租人與承租人關(guān)于租賃問(wèn)題雙方共同遵守的準則?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務(wù)?！蹲赓U管理辦法》對租賃合同的內容作了進(jìn)一步的規定，規定租賃合同應當具備以下條款：（1）當事人姓名或者名稱(chēng)及住所；（2）房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況，（3）租賃用途，（4）租賃期限；（5）租金及交付方式；（6）房屋修繕責任；（7）轉租的約定：（8）變更和解除合同的條件：（9）違約責任；（10）當事人約定的其他條款。

　　在上述條款中，租賃期限。租賃用途、租金丑交付方式、房屋的修繕責任是《城市房地產(chǎn)管理法》規定的必備條款。

　　例題：《城市房地產(chǎn)管理法》規定的房屋租賃合同必備條款包括（?。?br />　　A、租賃期限
　　B、租賃用途
　　C、租金及交付方式
　　D、房屋的修繕責任
　　E、當事人姓名

　　答案：ABCD
　　解析：“當事人姓名”不是《城市房地產(chǎn)管理法》規定的房屋租賃合同必備條款。

　　租賃期限。租賃行為應有明確的租賃期限，出租人有權在簽訂租賃合同時(shí)明確租賃期限，并在租賃期限屆滿(mǎn)后收回房屋?！逗贤ā芬幎?，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過(guò)20年。承租人有義務(wù)在租賃期限屆滿(mǎn)后返還所承租的房屋。如需繼續承租原租賃的房屋，應當在租賃期滿(mǎn)前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。出租人應當按照租賃合同約定的期限將房屋交給承租人使用，并保證租賃合同期限內承租人的正常使用。出租人在租賃合同屆滿(mǎn)前需要收回房屋的，應當事先征得承租人的同意，并賠償承租人的損失。

　　租賃用途，是指房屋租賃合同中規定的出租房屋的使用性質(zhì)。承租人應當按照租賃合同規定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動(dòng)的，應當征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同：承租人與第三者互換房屋時(shí)，應當事先征得出租人的同意，出租人應當支持承租人的合理要求。換房后，原租賃合同即行終止，新的承租人應與出租人另行簽訂租賃合同。

　　租金及交付方式。租金標準是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。因此，它也是加強租賃管理的重點(diǎn)之一。租賃合同應當明確約定租金標準及支付方式。同時(shí)租金標準必須符合有關(guān)法律、法規的規定。