導讀：2013年招標師考試時(shí)間為10月19、20日，目前廣大考生應該進(jìn)入復習備考階段，網(wǎng)校為大家準備了招標師考試輔導資料《招標采購法律法規與政策》部分，希望能夠對您有所幫助!

國有土地使用權，是指公民或法人依法對國有土地享有的占有、使用和收益的權利。我國實(shí)行土地的社會(huì )主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制，國家所有土地的所有權由國務(wù)院代表國家行使。

國家按照所有權與使用權分離的原則加強土地使用的管理，而土地使用權利出讓和土地使用權轉讓兩者是有區別的。按照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的定義，土地使用權出讓時(shí)指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。兩者的區別是從國家手中得到土地使用權的為土地使用權出讓,從其他企業(yè)或單位手中獲得土地使用權的為土地使用權轉讓。

《中華人民共和國物權法》明確規定土地使用權出讓可以通過(guò)招標、拍賣(mài)、協(xié)議等方式進(jìn)行。為規范國有土地使用權出讓行為，相關(guān)部門(mén)制定了一系列法規及規定，如國土資源部發(fā)布的《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規定》、《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》及《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規范》�！墩袠伺馁u(mài)掛牌出讓國有土地使用權規定》明確了招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權的組織實(shí)施程序，包括擬定計劃、編制出讓文件、發(fā)布公告的方式和內容、標底和低價(jià)的確定、投標開(kāi)標程序、拍賣(mài)會(huì )和掛牌的程序等�！墩袠伺馁u(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》將《物權法》中關(guān)于建設用地使用權出讓的新規定落實(shí)到政策中，同時(shí)就《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規定》中個(gè)別環(huán)節銜接不夠嚴密的條款作了進(jìn)一步完善。

(1)國有土地使用權出讓適用范圍

按照《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規定》、《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》規定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應當以招標、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。這里工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。

(2)國有土地使用權出讓方式

國有土地使用權的出讓方式有招標、拍賣(mài)和掛牌三種方式。土地行政主管部門(mén)應視國家產(chǎn)業(yè)政策、政府對土地的要求、土地用途、規劃限制條件等因素選擇適宜的出讓方式。對不能確定是否符合招標拍賣(mài)掛牌出讓范圍的具體宗地，《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規范》明確規定，由國有土地使用權出讓協(xié)調決策機構集體認定出讓的具體方式。

1)招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門(mén)發(fā)布招標公告，邀請特定或者不特定的自然人、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據投標結果確定國有土地使用權人的行為。

2)拍賣(mài)出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布拍賣(mài)公告，由競買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競價(jià)，根據出價(jià)結果確定土地使用者的行為。

3)掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競買(mǎi)人的報價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結果確定土地使用者的行為。

(3)國有土地使用權出讓主體

招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權的主體包括出讓人和競買(mǎi)人。出讓人是市、縣人民政府國土資源行政主管部門(mén)，競買(mǎi)人是特定或者不特定的自然人、法人和其他組織。出讓國有土地使用權的批準權限一般在市、縣人民政府。

(3) 招標出讓國有土地使用權程序

對于招標與拍賣(mài)活動(dòng)，國家均有關(guān)法律規定，如《招標投標法》、《拍賣(mài)法》等，但主要涉及的是對動(dòng)產(chǎn)的招標拍賣(mài)規范。土地作為不動(dòng)產(chǎn)，有它的特殊性，出讓前必須進(jìn)行供地計劃編制、部門(mén)協(xié)調、確定規劃和用地條件、測量、清理地塊、前期開(kāi)發(fā)、確定出讓方案、審查競投人資格等，成交后還要簽訂國有土地出讓合同、協(xié)調工程立項、開(kāi)發(fā)、土地登記發(fā)證等，這一切均需要由土地行政主管部門(mén)協(xié)調政府有關(guān)部門(mén)共同完成，因此，國有土地使用權招標不同于一般項目的招標。為統一程序和標準，國土資源部頒布了《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規范》，為各階段應當使用的文本格式進(jìn)行了規范。具體程序是：

1)編制年度出讓計劃，批準后向社會(huì )公開(kāi)發(fā)布。

2)擬定出讓方案并組織實(shí)施。

3)編制出讓文件。出讓文件應當包括招標拍賣(mài)掛牌出讓公告、投標或者競買(mǎi)須知、宗地圖、土地使用條件、標書(shū)或者競買(mǎi)申請書(shū)、報價(jià)單、成交確認書(shū)、國有土地使用權出讓合同文本。

4)發(fā)布出讓公告。出讓人應當至少在投標、拍賣(mài)或者掛牌開(kāi)始日前20日發(fā)布出讓公告，公布出讓宗地的基本情況和招標拍賣(mài)掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。

5)確定出讓標底或底價(jià)。標底或底價(jià)出讓活動(dòng)結束之前應當保密。

6)資格審查。出讓人應當對投標申請人、競買(mǎi)申請人進(jìn)行資格審查。對符合出讓公告規定條件的，應當通知其參加招標拍賣(mài)掛牌活動(dòng)。

7)投標和開(kāi)標。投標人少于3人的，出讓人應當終止招標活動(dòng)，依法重新招標。

8)成立評標小組。評標小組由出讓人代表、有關(guān)專(zhuān)家組成，成員人數為5人以上的單數，

9)評標。評標小組應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進(jìn)行綜合評分，按照綜合評分高低確定中標人候選人排序，但低于底價(jià)或標底者除外。同時(shí)有2個(gè)或2個(gè)以上申請人的綜合評分相同的，按報價(jià)高低排名，報價(jià)也相同的，可以由綜合評分相同的申請人通過(guò)現場(chǎng)競價(jià)確定排名順序。投標人的投標價(jià)均低于底價(jià)或投標條件均不能夠滿(mǎn)足標底要求的，投標活動(dòng)終止。

10)定標。招標人根據評標結果，確定中標人。對能夠最大限度地滿(mǎn)足招標文件中規定的各項綜合評價(jià)標準，或者能夠滿(mǎn)足招標文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標人，應當確定為中標人。按照價(jià)高者得的原則確定中標人的，由招標主持人根據開(kāi)標結果，直接宣布報價(jià)最高且不低于底價(jià)者為中標人。有2個(gè)或2個(gè)以上申請人的報價(jià)相同且同為最高報價(jià)的，可以有相同報價(jià)的申請人在限定時(shí)間內再行報價(jià)，或者采取現場(chǎng)競價(jià)方式確定中標人。按照價(jià)高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組，由招標人根據開(kāi)標結果，確定中標人。并向中標人發(fā)出《中標通知書(shū)》同時(shí)將中標結果通知其他投標人。

11)簽訂出讓合同，公布出讓結果。招標活動(dòng)結束后，中標人應按照《中標通知書(shū)》的約定，與出讓人簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。中標人支付的投標保證金抵作土地出讓價(jià)款;其他投標人支付的投標保證金，出讓人必須在招標活動(dòng)結束后5個(gè)工作日內予以退還，不計利息。出讓人應在10個(gè)工作日內將招標出讓結果在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介公布。

12)辦理土地登記。受讓人依照《國有土地使用權出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權出讓金后，應當依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權證書(shū)。