房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的概念

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開(kāi)展的創(chuàng )造性適應動(dòng)態(tài)變化著(zhù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的活動(dòng)，以及由這些活動(dòng)綜合形成的房地產(chǎn)商品、服務(wù)和信息從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者流向房地產(chǎn)購買(mǎi)者的社會(huì )活動(dòng)和管理過(guò)程。這些活動(dòng)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調研、顧客研究、市場(chǎng)細分、目標顧客選擇（市場(chǎng)定位）、產(chǎn)品定位、客戶(hù)定位、形象定位、產(chǎn)品創(chuàng )新、銷(xiāo)售渠道選擇、促銷(xiāo)方式選擇、銷(xiāo)售管理、顧客管理等內容。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)作為一個(gè)人為構造的開(kāi)放系統，主要表現在：

　　1.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)系統是由一系列相關(guān)要素構成的。從大的方面來(lái)看，有宏觀(guān)、微觀(guān)兩種要素。宏觀(guān)要素是指國家及地方政府有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的政策體系與內容（如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、市場(chǎng)政策等）以及社會(huì )經(jīng)濟背景環(huán)境（如人口數量、收入水平等）。微觀(guān)要素是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)圍繞企業(yè)經(jīng)營(yíng)所投入的要素，企業(yè)的各個(gè)部門(mén)、每個(gè)人員都實(shí)際參與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。如策劃部門(mén)負責對市場(chǎng)進(jìn)行調研、顧客研究、目標定位，為房地產(chǎn)規劃設計提供決策依據；財務(wù)部門(mén)為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)提供財務(wù)支持，負責資金籌集和運用，提供資金保障；工程部門(mén)，包括總工程師辦公室為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)提供符合顧客需要的合格的產(chǎn)品，包括設計、施工管理等；銷(xiāo)售部門(mén)負責選擇和確定銷(xiāo)售渠道、策劃銷(xiāo)售方案設計；人力資源部門(mén)為整個(gè)企業(yè)的各個(gè)部門(mén)合理調度和分配人力資源，設計激勵機制；物業(yè)管理企業(yè)則擔當著(zhù)房地產(chǎn)產(chǎn)品的售后服務(wù)功能；房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理則是整個(gè)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的最終決策者。

　　2.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)系統的運行結構也是由輸入、過(guò)程及輸出三個(gè)部分構成，這又包括兩個(gè)方面的內容：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)系統運行中資源的輸入、過(guò)程、輸出；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰略的輸入、過(guò)程、輸出。

　　3.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)具有特定目標。

　　4.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)系統具有環(huán)境相關(guān)性。

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