?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)的概念和特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。

　　房產(chǎn)是指在法律上有明確權屬關(guān)系的房屋財產(chǎn)。具體包括：住宅、廠(chǎng)房、倉庫，以及商業(yè)、服務(wù)、辦公、文化、教育、醫療、體育、公共設施等多方面的用房。從其所有權的不同，還可分為國有房產(chǎn)、集體所有的房產(chǎn)、私人房產(chǎn)、涉外房產(chǎn)等等。地產(chǎn)是指在法律上有明確的權屬關(guān)系的土地財產(chǎn)。土地作為一種特殊的生產(chǎn)資料，在社會(huì )生活中起著(zhù)重要的作用。具體包括：城鎮土地、農村土地、耕地、荒地、風(fēng)景區、自然保護區以及其他陸地面積及其上下空間。根據其所有權的不同，可分為國有土地和集體所有的土地。根據其開(kāi)發(fā)利用的程度，還可分為生地、毛地和熟地等等。

　　房產(chǎn)和地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上緊密聯(lián)系，在經(jīng)濟運行過(guò)程中往往也是以整體姿態(tài)出現，所以一般統稱(chēng)為房地產(chǎn)。房地產(chǎn)與其他財產(chǎn)相比，具有明顯的特點(diǎn)：

　　1、不可移動(dòng)性。因為移動(dòng)就會(huì )喪失或改變經(jīng)濟價(jià)值，所以房地產(chǎn)又稱(chēng)為“不動(dòng)產(chǎn)”。

　　2、永久性。土地具有永久性，房屋的使用期限也較其他財產(chǎn)長(cháng)。

　　3、特定性。房地產(chǎn)是特定物，因為即使設計風(fēng)格、外觀(guān)規格、用料完全相同的建筑物，也會(huì )因為處于不同的地理位置和具有不同的周邊環(huán)境而不同。

　　4、保值性和增值性。有限的土地資源和隨著(zhù)經(jīng)濟增長(cháng)對房地產(chǎn)的無(wú)限需求決定了房地產(chǎn)在整體上會(huì )隨著(zhù)社會(huì )發(fā)展保值和增值。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)業(yè)概述

　　1、 房地產(chǎn)業(yè)的概念和范圍

　　房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。具體包括土地開(kāi)發(fā)、房屋建設、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、房屋修繕?lè )?wù)等等。

　　2、 我國房地產(chǎn)業(yè)的改革歷程

　　在舊的計劃經(jīng)濟體制下，我國實(shí)行的是城市土地無(wú)償使用和住房由國家統一建造、統一分配的住房福利制度。這種制度隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和人口的激增，到80年代后期，已日益暴露出種種嚴重的弊端。首先，在土地利用方面，城市土地通過(guò)行政劃撥的方式分配給使用者無(wú)償無(wú)期限使用，土地資源浪費嚴重，而國家卻白白流失了大量的財政收入；另一方面，由于土地未實(shí)現商業(yè)化，必然使土地使用權變相地成為一種“特權”，而真正希望用地者如境外投資者卻無(wú)從取得，只能通過(guò)名義上的“合資”、“合作”來(lái)間接取得，扭曲了經(jīng)濟行為。其次，在住房制度方面，福利性住房使國家只有投入沒(méi)有產(chǎn)出，背上沉重的包袱。1978年黨的十一屆三中全會(huì )以后，房地產(chǎn)制度隨著(zhù)經(jīng)濟體制改革的全面開(kāi)展而進(jìn)入了全新的階段。首先是土地使用權的改革。1988年第九屆人大通過(guò)了憲法修正案，明確規定了土地使用權可以依法轉讓。土地使用權成為一項獨立的經(jīng)濟權利，在有效期內，可以出售、交換、贈與、出租和抵押。土地有償使用成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本前提，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。其次在住房改革方面，國家逐步從國家統包到國家、地方、企業(yè)、個(gè)人共同投資，到1998年下半年最終全面取消福利分房制度。第三，國家在全國各地建立了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，將房地產(chǎn)轉讓、出租、抵押等活動(dòng)納入到規范的市場(chǎng)中去。

　　至此，我國的房地產(chǎn)業(yè)基本擺脫了計劃經(jīng)濟的桎梏，成為我國市場(chǎng)經(jīng)濟體制下的重要產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的重要生力軍。但是，房地產(chǎn)業(yè)畢竟是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也仍然處于完善和健全之中，需要相關(guān)配套的法律制度建設跟上去，才能保證房地產(chǎn)業(yè)的持久、健康地發(fā)展。