2012房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)整理:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律制度(2)
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律制度
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念和特點(diǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),是指在依法取得土地使用權的國有土地上進(jìn)行基礎設施、房屋等建設的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項綜合性的開(kāi)發(fā)行為,不僅包括房屋建設,更主要的是基礎設施和公共服務(wù)設備的建設,即土地的開(kāi)發(fā)建設。土地的開(kāi)發(fā)與建設包括“三通一平”或“七通一平”。“三通一平”是指路通、水通、電通和場(chǎng)地平整:“七通一平”是指路通、上下水通、電通、通訊通、煤氣通、熱力通和場(chǎng)地平整。房屋建設是在具備條件的土地上,新建、改建、擴建各類(lèi)房屋的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為一項綜合性的經(jīng)濟法律行為,與其他經(jīng)濟法律行為相比,具有涉及面廣、投資項目多、建設周期長(cháng)、投資量大的特點(diǎn),因而是一項成本高風(fēng)險大的經(jīng)濟活動(dòng)。
?。ǘ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應遵循的原則
1、嚴格執行城市房地產(chǎn)規劃的原則。城市規劃是國家對城市的性質(zhì)、發(fā)展目標、規模、建設標準、建設用地的的布局與功能分區、交通、綠地等各方面的計劃和部署。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴格執行城市規劃。
2、嚴格按照土地使用權出讓合同和國家相關(guān)的建設規范進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、房屋建設的原則。土地的開(kāi)發(fā)與建設必須嚴格按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期進(jìn)行,不得拖延。房屋建設項目的設計、施工必須符合國家的有關(guān)標準和規范。
3、堅持經(jīng)濟效益、社會(huì )效益和環(huán)境效益相統一的原則。房地產(chǎn)活動(dòng)始終要遵循這一原則,不可偏廢。
?。ㄈ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的概念和種類(lèi)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的的,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè),具體包括以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主要經(jīng)營(yíng)內容的房地產(chǎn)專(zhuān)營(yíng)企業(yè),如房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司,以其他業(yè)務(wù)為主,兼營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兼營(yíng)企業(yè)和從事單項房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目公司。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設立
?。?)設立條件
根據《城市房地產(chǎn)管理法》規定,設立房地產(chǎn)企業(yè),應當具備以下條件:有自己名稱(chēng)和組織機構;有固定的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所;有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員;法律、行政法規規定的其他條件。
?。?)設立程序
根據《城市房地產(chǎn)管理法》的規定,房地產(chǎn)企業(yè)按以下程序設立:首先,向工商行政管理部門(mén)申請設立登記。工商行政部門(mén)經(jīng)審核后對符合法定條件的予以登記,并頒發(fā)營(yíng)業(yè)執照。營(yíng)業(yè)執照的頒發(fā)日期就是房地產(chǎn)企業(yè)成立的日期。第二,房地產(chǎn)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照后的1個(gè)月內,向登記地的縣級以上地方人民政府規定的部門(mén)備案。備案的作用在于接受行業(yè)管理部門(mén)的監督和指導。

