房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序

　　開(kāi)發(fā)商自有投資意向開(kāi)始至項目建設完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)資產(chǎn)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開(kāi)發(fā)規律的程序。該程序通常分為八個(gè)步驟、四個(gè)階段。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的八個(gè)步驟包括：

　?。?）提出投資設想。開(kāi)發(fā)商在對當地房地產(chǎn)市場(chǎng)有比較深入的了解并占有大量市場(chǎng)信息的基礎上，探討投資可能性，尋找多個(gè)可供選擇的投資機會(huì )，在頭腦中快速判斷其可行性。

　?。?）細化投資設想。開(kāi)發(fā)商選擇出實(shí)現其開(kāi)發(fā)設想的開(kāi)發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專(zhuān)業(yè)人士接觸，做出初步設計方案，探討獲取開(kāi)發(fā)用地的可行性。

　?。?）可行性研究。開(kāi)發(fā)商自己或委托顧問(wèn)機構進(jìn)行正式市場(chǎng)研究，分析市場(chǎng)供給關(guān)系，估算市場(chǎng)吸納率，根據預估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，將有關(guān)開(kāi)發(fā)計劃報送政府有關(guān)部門(mén)，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟等方面綜合判斷項目可行性。

　?。?）獲取土地使用權。（新增加）沒(méi)有可供開(kāi)發(fā)建設的土地，任何開(kāi)發(fā)投資方案和決策都還是紙上談兵。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)土地出讓和轉讓兩個(gè)市場(chǎng)獲取土地使用權。如果擬開(kāi)發(fā)地塊是政府正在進(jìn)行招拍掛出讓的土地，開(kāi)發(fā)商就必須參與政府土地出讓招拍掛活動(dòng)，通過(guò)與其他開(kāi)發(fā)商的公開(kāi)競爭，獲取開(kāi)發(fā)建設用地的土地使用權。如果擬開(kāi)發(fā)地塊是政府已經(jīng)出讓的地塊，就需要與當前的開(kāi)發(fā)商談判土地轉讓事宜，通過(guò)收購公司股權或合作開(kāi)發(fā)等方式，來(lái)獲取土地使用權。

　?。?）合同談判與協(xié)議簽署。開(kāi)發(fā)商根據市場(chǎng)研究中得到的客戶(hù)需求特征確定最終設計方案，開(kāi)始合同談判，得到貸款書(shū)面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲得政府的用地、規劃等許可。之后，簽署正式協(xié)議或合同，包括合作開(kāi)發(fā)協(xié)議、建設貸款協(xié)議和長(cháng)期融資協(xié)議、土地出讓或轉讓合同、工程施工合同、保險合同和預租（售）合同。

　?。?）工程建設。開(kāi)發(fā)商根據預算進(jìn)行成本管理，批準市場(chǎng)推廣和開(kāi)發(fā)隊伍提出的工程變更，解決建設糾紛，支付工程款，實(shí)施進(jìn)度管理。

　?。?）竣工交用。開(kāi)發(fā)商組織物業(yè)管理隊伍、進(jìn)行市場(chǎng)推廣和租售活動(dòng)，政府批準入住，接入市政設施，業(yè)主或租客入住，辦理分戶(hù)產(chǎn)權證書(shū)、償還建設貸款，長(cháng)期融資到位。

　?。?）物業(yè)資產(chǎn)管理。委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理、進(jìn)行更新改造和必要的市場(chǎng)推廣工作，以延長(cháng)物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)濟壽命、保持并提升物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值、提高資產(chǎn)運行質(zhì)量。

　　上述八個(gè)步驟，又可以歸納為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的四個(gè)階段，即投資機會(huì )選擇與決策分析階段、前期工作階段、建設階段和租售階段。有關(guān)四個(gè)階段的具體工作內容，將在本章后續內容中詳細介紹。

　　當然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，實(shí)際的開(kāi)發(fā)過(guò)程也很難沿直線(xiàn)一步一步地向前進(jìn)行，上述開(kāi)發(fā)步驟和階段的劃分只是幫助人們了解開(kāi)發(fā)程序、少走彎路，不可能完全模擬開(kāi)發(fā)商頭腦中時(shí)常變化的開(kāi)發(fā)過(guò)程，更不可能完全模擬開(kāi)發(fā)商與其合作伙伴之間經(jīng)常不斷地談判所導致的工作步驟變化。

　　只有開(kāi)發(fā)工作是遵循上述邏輯順序展開(kāi)，即項目建設完畢后才去找買(mǎi)家或租戶(hù)時(shí)，開(kāi)發(fā)過(guò)程才按照上述程序進(jìn)行。但如果開(kāi)發(fā)項目在建設中或建設前就預售或預租給置業(yè)投資者或使用者，則租售階段就會(huì )在前期工作階段、建設階段之中或之前進(jìn)行。但無(wú)論順序怎樣變化，這些階段能基本上概括大多數居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項目的主要實(shí)施步驟。