要列出公式：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-后續開(kāi)發(fā)成本-管理費用-銷(xiāo)售費用-投資利息-銷(xiāo)售稅費-開(kāi)發(fā)利潤-取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)稅費。

　?。ㄒ唬?開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值：

　　1、 用于銷(xiāo)售：（1）采用市場(chǎng)法并考慮類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢；

　?。?） 市場(chǎng)法和長(cháng)期趨勢法求取。

　　2、用于出租營(yíng)業(yè)：預測其租賃或經(jīng)營(yíng)收入，再用收益法求取。

　?。ǘ?后續開(kāi)發(fā)必要支出和應得利潤（7項；同成本法）：

　　1、后續開(kāi)發(fā)成本； 2、管理費（以前者為基數）； 3、銷(xiāo)售費用（以售價(jià)為基數）；

　　4、投資利息（1年期貸款利率，實(shí)際利率按年計息次計算；以上3者為基數）；

　　5、銷(xiāo)售稅費（以售價(jià)為基數）； 6、開(kāi)發(fā)利潤；

　　7、取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)稅費（買(mǎi)方繳納的契稅、手續費等，以待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值為基數）。

　?。ㄈ╅_(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期（特別注意?。?/p>

　　開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

　　開(kāi)發(fā)期

　　用于銷(xiāo)售 前（準備）期 建造期

　　經(jīng)營(yíng)（銷(xiāo)售）期

　　用于出租營(yíng)業(yè)自用 前（準備）期 建造期 經(jīng)（運）營(yíng)期

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn) 開(kāi)始建造日 開(kāi)始銷(xiāo)售日 竣工驗收日 銷(xiāo)售完成日 經(jīng)營(yíng)結束日

　?。ㄋ模﹤鹘y方法：不考慮預售和延遲銷(xiāo)售，計息期到開(kāi)發(fā)完成時(shí)止，根據以上各項計算后直接相加減。

　　資金一次性投入的土地取得成本及其稅費的計息期按開(kāi)發(fā)期全計。

　　資金均勻投入的建造期內、銷(xiāo)售期內的計息期減半計，期外全計。

　?。ㄎ澹┈F金流量法：將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和各項成本、費用先折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，在相加減；

　　資金均勻投入的建造期內、銷(xiāo)售期內的折現期減半計，期外全計。

　　折現率中包含資金利率和開(kāi)發(fā)利潤率，不在單獨計算。

　　現實(shí)中對房地產(chǎn)估價(jià)的需要，除了上面列舉的，還有許多。例如：

　?。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要的估價(jià)服務(wù)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究到開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售等，都需要房地產(chǎn)估價(jià)為投資估算、收入預測、房地產(chǎn)定價(jià)等提供參考依據。

　?。?）國有建設用地使用權期限屆滿(mǎn)需要的估價(jià)服務(wù)。國有建設用地使用權出讓合同（過(guò)去稱(chēng)為國有土地使用權出讓合同，簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權出讓合同、出讓合同）約定的土地使用期限屆滿(mǎn)，土地使用者按要求向出讓人提交續期申請書(shū)，出讓人同意續期的，土地使用者應當依法辦理出讓、租賃等有償用地手續，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同，支付土地出讓價(jià)款、租金等土地有償使用費。確定該土地出讓價(jià)款、租金等土地有償使用費的金額，需要估價(jià)提供參考依據。土地出讓期限屆滿(mǎn)，土地使用者申請續期，因社會(huì )公共利益需要未獲批準的，國有建設用地使用權由出讓人無(wú)償收回，但地上建筑物、構筑物及其附屬設施可能按出讓合同約定，由出讓人收回，并根據收回時(shí)地上建筑物、構筑物及其附屬設施的殘余價(jià)值，給予土地使用者相應補償。確定該地上建筑物、構筑物及其附屬設施的殘余價(jià)值，也需要估價(jià)提供參考依據。

　?。?）辦理出國移民提供財產(chǎn)證明需要的估價(jià)服務(wù)。

　?。?）房地產(chǎn)證券化需要的估價(jià)服務(wù)，包括房地產(chǎn)抵押貸款證券化、房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust，通常簡(jiǎn)稱(chēng)REITs）中大量需要房地產(chǎn)估價(jià)。

　?。?）修正系數的確定沒(méi)有充足的理由

　?。?）比較實(shí)例的數量不夠，即沒(méi)有達到三個(gè)以上（含三個(gè)）的可比實(shí)例。

　?。?）修正系數的取值不統一、不規范或比較物與參照物相互顛倒。

　?。?）單項修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調整幅度超過(guò)了20%，或者各項修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調整幅度超過(guò)了30%.

　?。?）比較修正的方向錯誤。

　?。?）可比實(shí)例不符合條件。

　?。?）區域因素與個(gè)別因素混淆不請。

　?。?）區域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒(méi)有結合估價(jià)對象與可比實(shí)例的差異。

　?。?）區域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒(méi)有與評估對象的特點(diǎn)結合起來(lái)。

　?。?0）比較修正項目有漏項。

　?。?1）間接比較與直接比較混淆不清。

　?。?2）區域因素比較修正的內涵理解錯誤。

建設工程教育網(wǎng)整理