4、建筑物經(jīng)濟壽命和土地使用期限（特別注意?。?/p>

　?。?）建筑物早于土地結束：按建筑物經(jīng)濟壽命計算折舊；

　?。?）建筑物晚于土地結束：未約定不可續期--按建筑物經(jīng)濟壽命計算；

　　約定不可續期--按建筑物經(jīng)濟壽命減去晚于土地

　　使用期的那部分壽命的壽命計算；

　?。?）住宅地的建筑物：住宅地自動(dòng)續期--按建筑物經(jīng)濟壽命計算。

　　5、要列出公式：建筑物價(jià)值=重新購建價(jià)格C×[1-（1-殘值率R）×有效年齡t/經(jīng)濟壽命N].

　　建筑物價(jià)值=重新購建價(jià)格C×成新率q；

　　建筑物經(jīng)濟壽命=1/年平均折舊率d.

　　1、要列出公式：

　　比準價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數×市場(chǎng)狀況調整系數×房地產(chǎn)狀況調整系數。

　　=可比實(shí)例成交價(jià)格×100/（100±S）×（100±T）/100×100/（100±R）。

　　2、修正或調整，單項不得超過(guò)20%，綜合不得超過(guò)30%.

　?。ㄒ唬┛杀葘?shí)例要求

　　1、數量為3～10個(gè)，低于3個(gè)不妥；要說(shuō)明幣種；注意所選實(shí)例是否有可比性。

　　2、類(lèi)似房地產(chǎn)：

　?。?）區位在同一供求圈內；

　?。?）用途相同：居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)等相同；

　?。?）規模相當：0.5～2倍；

　?。?）結構相同：磚混、磚木、框架、鋼結構等相同；

　?。?）檔次相當：等級、裝修、設施設備、環(huán)境等相當；

　?。?）權力性質(zhì)相同：國有、集體地，劃撥、出讓地，商品房、房改經(jīng)濟適用房等各相同。

　　3、交易類(lèi)型吻合：協(xié)議、招標、**、拍賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)、租賃等類(lèi)型吻合；

　　4、交易日期接近：相隔1年以上不宜采用，或房地產(chǎn)狀況有變化，變化前的不宜采用。

　　5、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

　?。ǘ┙⒈容^基礎

　　1、統一房地產(chǎn)范圍：實(shí)物范圍、含非房地產(chǎn)成份、有債權債務(wù)。

　　2、統一付款方式：將分期付款折現到成交日一次性付清。正常價(jià)=1年后付30/（1+月利率）^12.

　　3、統一采用單價(jià)。

　　4、統一幣種和貨幣單位。

　　5、統一面積內涵：建筑面積單價(jià)=使用面積單價(jià)×使用面積÷建筑面積。

　　6、統一面積單位：平方米價(jià)=公頃價(jià)÷10000

　　=畝價(jià)÷666.67

　　=平方英尺價(jià)÷0.09290304

　　=坪價(jià)÷3.30579.

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