收益法

　　1、有租約采用租約金，無(wú)租約采用客觀(guān)未來(lái)收益租金，要分析未來(lái)租金水平的變化趨勢。

　　2、年收益天數為365天，月份為12個(gè)月。

　　3、出租率為100%不合理；要有確定正常出租率的方法和理由。

　?。ㄒ唬┠陜羰找?=有效毛收入-運營(yíng)費用；=每平米月租金×12月×可出租面積×（1-空置率）×（1-運營(yíng)費率）；

　　1、有效毛收入=潛在毛收入-空置和收租損失（包括扣減押金收入的空置率）；

　　潛在毛收入=潛在毛租金收入+租賃押金收入+其他收入；

　　2、運營(yíng)費用=管理費+租賃稅費+房地產(chǎn)稅+保險費+運行維護維修費+設備家具折舊費

　?。ú话€本付息額、房屋折舊土地攤銷(xiāo)、改擴建費、所得稅和劃撥土地上交收益或使用費）；房產(chǎn)估價(jià)師考試網(wǎng)

　?。?） 管理費=人員工資+辦公費（管理費率的確定要有理由）；考試用書(shū)

　?。?） 租賃稅費=營(yíng)業(yè)稅及附加（5.5%）+租賃手續費**費；

　?。?） 房地產(chǎn)稅=土地使用稅+房產(chǎn)稅；

　?。?） 保險費=房屋現值×保險費率（確定要有理由）；

　?。?） 維修費（確定要有理由）；

　?。?） 水電費等=水電費+有線(xiàn)電視費等（說(shuō)明租金中是否含有，如有要扣除）；

　?。?） 設備家具折舊費=電梯、空調、電視機、冰箱、太陽(yáng)能、家具等折舊費（要說(shuō)明：如出租人提供，要扣除）。

　　3、商業(yè)和工業(yè)凈收益=銷(xiāo)售收入-生產(chǎn)或銷(xiāo)售成本-銷(xiāo)售費用-營(yíng)業(yè)稅及附加-管理費-財務(wù)費用-商業(yè)利潤。

　?。ǘ┦找嫫谙蓿ㄌ貏e注意）考試用書(shū)

　　1、房屋早于土地，取房屋剩余經(jīng)濟壽命（收益價(jià)值另加土地剩余年限價(jià)值）；

　　2、房屋晚于土地，約定不可續期，取土地剩余使用年限；

　　3、房屋晚于土地，未約定不可續期，取土地剩余使用年限（收益價(jià)值另加房屋殘值）；

　　4、住宅房屋晚于土地，住宅地自動(dòng)續期，取房屋剩余經(jīng)濟壽命。

　?。ㄈ﹫蟪曷蔣（資本化率R ）=1年期存款利率+風(fēng)險補償；

　　1、要有充分的依據和過(guò)程；不能只選1個(gè)參照實(shí)例，否則客觀(guān)性不夠；

　　2、房屋、土地、房地三者Y或R應不同（一般來(lái)說(shuō)房產(chǎn)比土地約大2%）。

建設工程教育網(wǎng)整理