一、完整的估價(jià)報告（8部分）

　　1、封面； 2、目錄； 3、致委托人函； 4、注冊估價(jià)師聲明；

　　5、估價(jià)的假設和限制條件； 6、估價(jià)結果報告； 7、估價(jià)技術(shù)報告； 8、附件。

　?。ㄒ唬┓饷妫?項）：

　　1、報告名稱(chēng)：房地產(chǎn)估價(jià)報告；

　　2、估價(jià)項目名稱(chēng)； 3、委托人全稱(chēng)； 4、估價(jià)機構全稱(chēng)；

　　5、注冊估價(jià)師姓名及其注冊號； 6、估價(jià)作業(yè)日期； 7、估價(jià)報告編號。

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　?。ㄈ┲挛腥撕?1項）：

　　1、委托人全稱(chēng)； 2、估價(jià)對象； 3、估價(jià)目的； 4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)；

　　5、價(jià)值類(lèi)型； 6、估價(jià)結果：大寫(xiě)和小寫(xiě)，總價(jià)和單價(jià)； 7、報告應用有效期；

　　8、提供報告數量；9、估價(jià)機構全稱(chēng)； 10、法人代表簽名； 11、報告出具日期。

　?。ㄋ模┳怨纼r(jià)師聲明：

　　1、要列出實(shí)地查勘或未查勘的估價(jià)師姓名；

　　2、至少2名估價(jià)師簽名，并注明其注冊號。

　?。ㄎ澹┕纼r(jià)的假設和限制條件：假設前提和限制條件分列說(shuō)明；確定因素不得假設；

　　不確定因素的假設，應合理且有依據。

　?。┕纼r(jià)結果報告+編號（13-15項）：

　　1、委 托 人：?jiǎn)挝蝗Q(chēng)、法人代表、住所；

　　或者 個(gè)人姓名、身份證號、住所。外語(yǔ)學(xué)習網(wǎng)

　　2、估價(jià)機構：全稱(chēng)、法人代表、住所、資質(zhì)等級。

　　3、估價(jià)對象：名稱(chēng)；

　?。?）區位狀況；坐落、交通狀況、環(huán)境、基礎設施、公共配套設施。

　?。?）實(shí)物狀況：①建筑物--面積、結構、層數、利用現狀、裝修、設施設備、建成年月、平面布置等。

　?、谕恋?-四至、形狀、地勢、規劃條件等。

　?。?）權屬狀況：①建筑物--權屬（他項）證書(shū)、所（共）有權人、用途、面積等。

　?、谕恋?-權屬（他項權）證書(shū)、使用權人、性質(zhì)、用途、（分攤）面積、使用年限、終止日期等。

　　4、估價(jià)目的：抵押-為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

　　拆遷-為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，表述要規范。

　　5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：不是先有了“評估價(jià)值”，再將他說(shuō)成是某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值。

　　6、價(jià)值定義：價(jià)值類(lèi)型及其內涵：中華考試網(wǎng)

　?。?）市場(chǎng)價(jià)值：符合公平自愿、利己、知曉行情、有充裕時(shí)間、無(wú)附加條件的交易。

　?。?）快速變現價(jià)值：不符合有充裕時(shí)間的交易。

　?。?）謹慎價(jià)值：即抵押價(jià)值，存在不確定因素而遵守謹慎原則得出的價(jià)值；

　　--應說(shuō)明有無(wú)法定優(yōu)先受償款。

　?。?）清算價(jià)值：不符合持續使用條件。

　?。?）投資價(jià)值：某個(gè)投資者角度衡量的價(jià)值。

　　7、估價(jià)依據。

　　8、估價(jià)原則：（1）獨立、客觀(guān)、公正；

　?。?）合法原則、最高最佳使用、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、替代原則，謹慎原則（抵押）。

　　9、估價(jià)方法：

　?。?）估價(jià)方法及其定義；應選用2種以上的方法；

　?。?）成本法與市場(chǎng)、收益、假設法組成2種估價(jià)方法的，成本法為首選法不妥當。

　?。?）收益性房地產(chǎn)，應采用收益法作為其中一種方法。

　　10、估價(jià)結果：總價(jià)和單價(jià)（總價(jià)/建面）、大寫(xiě)和小寫(xiě)；樓面地價(jià)（土地）。

　　11、估價(jià)人員：所有參加估價(jià)的人員及其執業(yè)資格，并簽名蓋章。

　　12、估價(jià)作業(yè)日期。

　　13、估價(jià)報告應用有效期。

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　　14、市場(chǎng)風(fēng)險提示。

　　15、短期強制處分和變現能力分析：影響房地產(chǎn)變現能力的因素有：（1）通用性；（2）獨立使用性；（3）價(jià)值大??；

　?。?）可分割**性；（5）開(kāi)發(fā)程度；（6）區位；（7）市場(chǎng)狀況。

　?。ㄆ撸┕纼r(jià)技術(shù)報告

　　1、個(gè)別因素分析；位置、范圍、面積、用途結構、建成年代、裝修、權屬狀況等。

　　2、區位因素分析：估價(jià)對象區域特征、交通狀況、基礎設施、商服設施等。

　　3、市場(chǎng)背景分析：過(guò)去、現在和可預見(jiàn)的未來(lái)，影響類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。

　　4、最高最佳使用分析：法律允許、技術(shù)可能、經(jīng)濟可行、估價(jià)對象價(jià)值最大化的使用。

　　5、估價(jià)方法選用：估價(jià)思路、采用的估價(jià)方法及其理由和定義。

　　6、估價(jià)測算過(guò)程；

　　7、估價(jià)結果確定：要有理由。

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　　注意：

　　1、 大堂、自用和服務(wù)部分不另行計價(jià)，否則有重復計算。

　　2、 收益、市場(chǎng)、假設法總價(jià)值中不減建筑物折舊。

　　3、 成本、費用、租金（有租約除外）、稅費等數據，不能采用個(gè)別、實(shí)際發(fā)生的，應采用社會(huì )一般或平均、客觀(guān)數額。

　　4、 用詞準確、規范、簡(jiǎn)練，不能模棱兩可、帶感**彩、自相矛盾。

　　5、 基準地價(jià)法要有評估過(guò)程。

　　6、 要說(shuō)明基準地價(jià)的內涵。

　　7、 年期修正公式：Vn=基準地價(jià)×[1-1/（1+Y）^n]/ [1-1/（1+Y）^N].

　　8、 前后面積是否吻合。

　　9、 計算數值是否正確。

　　10、 房屋改變用途是否經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準。

　　11、 抵押報告是否體現謹慎原則。

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