四）假設開(kāi)發(fā)法運用可能出現的錯誤（2005指錯題、2006改錯題、2007改錯題）

　?。?）計算公式出現漏項或增項錯誤（正確的計算公式為：

　　待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-后續開(kāi)發(fā)成本-后續管理費用-后續銷(xiāo)售費用-后續投資利息-后續銷(xiāo)售稅費-后續開(kāi)發(fā)利潤-取得稅費；

　　要注意計算公式與估價(jià)對象的類(lèi)型（生地、毛地、熟地、在建工程、舊房地產(chǎn)）相對應）；

　?。?）推測未來(lái)樓價(jià)方法錯誤（正確的方法是：①對于出售的房地產(chǎn)，可采?。ㄊ袌?chǎng)）比較法和長(cháng)期趨勢法；②對于出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)，采用收益法）；

　?。?）沒(méi)有確定最佳開(kāi)發(fā)利用方式或確定最佳開(kāi)發(fā)利用方式缺乏依據（需要依據規劃限制條件和可行性分析來(lái)確定最佳開(kāi)發(fā)利用方式；

　?。?）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期（建設期、經(jīng)營(yíng)期）的確定缺乏依據；

　?。?）折現率的確定沒(méi)有說(shuō)明理由；

　?。?）計算過(guò)程中采用的參數（成本、管理費率、銷(xiāo)售稅率、銷(xiāo)售費用率、利潤率等）缺乏客觀(guān)性或依據；

　?。?）投資利息計算項目不正確（待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值、取得稅費、開(kāi)發(fā)成本、銷(xiāo)售費用、管理費用；銷(xiāo)售稅費不計息）；

　?。?）現金流量法計算可能出現的問(wèn)題：開(kāi)發(fā)資金投入的時(shí)間和比例；各成本構成項目的計算時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的關(guān)系；不單獨計算投資利息和開(kāi)發(fā)利潤。

　?。?）續建工程中的建安工程費求取，是否與實(shí)際工程進(jìn)度相符未作說(shuō)明

　?。?0）折現率和報酬率混淆，使用錯誤。

　?。?0）純計算錯誤。

　?。┢渌赡艹霈F的錯誤

　　1.估價(jià)結果報告與估價(jià)技術(shù)報告的不一致；

　　2.兩種估價(jià)方法之間的參數不一致（如基準地價(jià)修正法與市場(chǎng)比較法中年期修正）；

　　3.估價(jià)結果報告兩個(gè)估價(jià)對象分開(kāi)估價(jià)所使用的參數不對應或不一致；

　　4.前面的因素分析與后面的取值不一致；

　　5.分析推理及有關(guān)說(shuō)明與結論不一致；

　　6.預售的價(jià)值應在銷(xiāo)售價(jià)格中扣而不是最后的估價(jià)結果中扣除；

　　7.對估價(jià)對象的某一部分重復計價(jià)；

　　8.計算前提與計算結果不一致，如：計算前提為評估單價(jià)，但計算結果卻為總價(jià)；

　　9.遺漏了估價(jià)對象部分的價(jià)值，如：用市場(chǎng)法評估出了某寫(xiě)字樓的地上各層的價(jià)格，但卻遺漏了地下車(chē)庫的價(jià)格；

　　10.在建工程的評估，沒(méi)有說(shuō)明有關(guān)各方是否按設計方案的要求按期竣工；

　　11.用途變更和規劃變更須提供規劃部門(mén)準予變更的有關(guān)文件、資料；

　　12.估價(jià)報告的術(shù)語(yǔ)或表達方式不規范。

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