六、娛樂(lè )房地產(chǎn)的估價(jià)

　　娛樂(lè )房地產(chǎn)是一類(lèi)特殊的房地產(chǎn)，其估價(jià)的個(gè)別性、獨特性比較強，一般較難把握。

　?。ㄒ唬蕵?lè )房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　由于娛樂(lè )房地產(chǎn)估價(jià)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，因此主要采用收益法估價(jià)，娛樂(lè )房地產(chǎn)也可以采用市場(chǎng)法和成本法等進(jìn)行估價(jià)。

　　1.收益法。采用收益法進(jìn)行娛樂(lè )房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應注意其收益的測算。娛樂(lè )房地產(chǎn)的收益主要來(lái)源于主營(yíng)收益和副營(yíng)收益，主營(yíng)收益為門(mén)票收入，副營(yíng)收益主要為餐飲、工藝品等二次消費的收入。在具體測算過(guò)程中要根據不同娛樂(lè )房地產(chǎn)的功能、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)類(lèi)型等區別對待。

　　2.市場(chǎng)法。不同類(lèi)型的娛樂(lè )房地產(chǎn)轉售、轉租的情況存在較大差異，有的轉售轉租比較頻繁，有的卻很少發(fā)生，如高爾夫球場(chǎng)。因此，對交易比較頻繁，較易獲得交易實(shí)例的娛樂(lè )房地產(chǎn)，可以采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。另外，在用收益法評估娛樂(lè )房地產(chǎn)客觀(guān)租金時(shí)，也可采用市場(chǎng)法進(jìn)行租金的估算。

　　3.成本法。在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中，例如娛樂(lè )房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對將要轉變用途的娛樂(lè )房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì )用成本法作為輔助估價(jià)方法。

　?。ǘ蕵?lè )房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　娛樂(lè )房地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，因此主要采用收益法進(jìn)行估價(jià)。由于娛樂(lè )房地產(chǎn)具有較強的個(gè)別性和獨特性，其經(jīng)營(yíng)收入來(lái)源及數量、收益率等均存在較大的差異，因此，在采用收益法估價(jià)時(shí)，應注意區分不同類(lèi)型、不同經(jīng)營(yíng)方式娛樂(lè )房地產(chǎn)的收益來(lái)源及其收益率水平。

　　七、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　?。ㄒ唬┕I(yè)房地產(chǎn)及其的特點(diǎn)

　　1.涉及的行業(yè)多2.非標準廠(chǎng)房多，建筑工程造價(jià)相差大3.要區分設備和建筑物的造價(jià)4.廠(chǎng)房易受腐蝕的影響

　?。ǘ┯绊懝I(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素

　　1.影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區位狀況

　?。?）交通條件。（2）基礎設施。（3）地理位置。

　　2.影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況

　?。?）用地面積與形狀。（2）地質(zhì)和水文條件。（3）房地產(chǎn)用途。在進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)抵押、清算、兼并等目的的估價(jià)時(shí)，由于房地產(chǎn)的用途可能發(fā)生改變，因此要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用于其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。

　?。ㄈ┕I(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　1.成本法。采用成本法。標準廠(chǎng)房較容易確定統一的重置價(jià)格，從而可以制定當地統一重置價(jià)格標準，非標準廠(chǎng)房的重置價(jià)格的確定則有兩個(gè)主要途徑：一是參考工業(yè)建筑預算價(jià)格計算；二是利用標準廠(chǎng)房的重置價(jià)格標準，對跨度、柱距、凈空高度等諸多影響廠(chǎng)房?jì)r(jià)格的因素進(jìn)行價(jià)格的增加或減少的修正。

　　2.市場(chǎng)法。工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類(lèi)房地產(chǎn)的交易案例，特別是非標準廠(chǎng)房，更是不易在同一供需圈內找到符合條件的比較案例，所以一般不具備采用市場(chǎng)法估價(jià)的條件。但在一些新興工業(yè)地區，往往有較多的標準廠(chǎng)房，這些標準廠(chǎng)房的租售案例通常較多，可以采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。

　　3.收益法。如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出屬于工業(yè)房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法進(jìn)行估價(jià)，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準確區分廠(chǎng)房和設備各自產(chǎn)生的收益。

　?。ㄋ模┕I(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　工業(yè)房地產(chǎn)一般采用成本法進(jìn)行估價(jià)，再利用成本法估價(jià)時(shí)，往往將土地、地上建筑物進(jìn)行分別估價(jià)，然后再將兩部分的價(jià)格合并處理。土地的估價(jià)通常采用基準地價(jià)系數修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地價(jià)評估時(shí)，應注意所采用基準地價(jià)應為當地政府近期公布的基準地價(jià)，對于有土地使用權年期限制的，應考慮對地價(jià)進(jìn)行年限修正。對建筑物估價(jià)時(shí)，應根據建筑物的結構、用途、跨度、柱距、梁底標高、樓面荷載等因素，利用當地建設定額管理站公布的最新工業(yè)建筑造價(jià)標準來(lái)確定估價(jià)對象的工程造價(jià)。

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