二）收益法運用可能出現的錯誤（2003指錯題、2004指錯題、2005改錯題、2008指錯題）

　　1.確定年凈收益可能存在的錯誤

　?。?）出租型房地產(chǎn)

　　1）租賃收入應包括租金收入和租賃保證金或押金等的利息收入。否則，存在錯誤。如年有效毛收入中押金收益也應乘出租率；

　　2）扣除項目及出租經(jīng)營(yíng)支出項目應符合規定，不要漏項或多項：如押金的利息不應計算管理費

　?、俪鲎饨?jīng)營(yíng)支出項目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤提費、房地產(chǎn)改擴建費用等，即純收益中包含以上各項。否則，存在錯誤。

　?、诒仨毧鄢Ｉa(chǎn)經(jīng)營(yíng)費用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般要扣除維修費、管理費、保險費、房產(chǎn)稅和租賃費用、租賃稅費等（具體依據租約決定）。否則，存在錯誤。

　?、勰赀\營(yíng)費用中不應計算土地使用費

　?、鼙ｋU計算基數錯，不應以年租金收入為基數，應以建筑物現值為基數計算；

　?、菽旯芾碣M的計算基礎錯誤；確定管理費率缺理由

　　3）應考慮租賃合同的約定（合同有效期內采用約定租金，之后采用客觀(guān)租金）。否則，存在錯誤。

　　4）不采用實(shí)際收益，而應采取客觀(guān)收益。否則，存在錯誤。

　　5）沒(méi)有考慮出租率（空置率）或入住率或滿(mǎn)客率、租金損失率、使用面積系數。

　　例如2003年指錯題：一層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；六層有效毛收入計算錯，來(lái)考慮使用面積系數；

　　6）計算毛收入時(shí)，套用的天數或面積錯誤。

　　7）收益中沒(méi)有包括有形收益、無(wú)形收益。租金內涵不清楚，沒(méi)有指明是否包括水電費、物業(yè)費等。

　　8）租金標準應為具體數字，而非一個(gè)大約的范圍。

　　9）未考慮未來(lái)收益的變化。

　?。?）自營(yíng)型房地產(chǎn)

　　1）扣除項目一定要全面。

　?、俳?jīng)營(yíng)型凈收益=銷(xiāo)售收入-銷(xiāo)售成本-經(jīng)營(yíng)費用-銷(xiāo)售稅費-管理費用-財務(wù)費用-商業(yè)利潤

　?、谏a(chǎn)型凈收益=銷(xiāo)售收入-生產(chǎn)成本-銷(xiāo)售費用-銷(xiāo)售稅費-管理費用-財務(wù)費用-廠(chǎng)商利潤

　　2）注意收益的客觀(guān)性。不能憑公司經(jīng)驗、公司財務(wù)利潤、公司的……（實(shí)際成本）

　　3）扣除設備帶來(lái)的收益。

　　4）考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來(lái)的收益。

　　5）注意重復計算（企業(yè)自營(yíng)房屋；酒店配電房、大堂等易重復計算）。大堂為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨計算，床位、餐飲已包含大堂：配電室為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨計算價(jià)格。

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