?。ㄈ┥虅?wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)和難點(diǎn)處理

　　1.商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金一般采用市場(chǎng)法求取。租金的求取應注意以下問(wèn)題：

　?。?）租約問(wèn)題。

　　在租期內有租約限制，應根據合同租金來(lái)計算凈收益；租期結束后，應根據市場(chǎng)租金利用市場(chǎng)法求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的凈收益，并根據市場(chǎng)租金變化趨勢判斷未來(lái)租金水平。

　?。?）租金構成的內涵問(wèn)題。

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金往往存在差異，主要表現有：①租金中包含物業(yè)管理費；②租金中包含物業(yè)管理費和水電費；③租金中不含物業(yè)管理費和水電費；④計租面積為建筑面積，含分攤建筑面積；⑤計租面積按套內建筑面積，不含分攤建筑面積。估價(jià)時(shí)應根據估價(jià)對象的租金構成內涵，選擇同一租金構成內涵的實(shí)例。

　?。?）租金的支付方式問(wèn)題。

　　租金支付方式的不同，體現出資金時(shí)間價(jià)值的差異，必然導致租賃價(jià)格的差異。按月、季、年支付、按租約期限一次支付。

　　因此，在運用市場(chǎng)法求取估價(jià)對象租金時(shí)，應詳細了解交易實(shí)例的租金支付方式，并要求統一租金支付方式。

　?。?）地下車(chē)庫租金問(wèn)題。

　　臨時(shí)使用的車(chē)位租金的測算比較困難，向業(yè)主包月出租較容易計算。向訪(fǎng)客提供臨時(shí)出租車(chē)位較麻煩。一般按如下步驟進(jìn)行測算：首先，了解不同時(shí)段的租金水平；第二，了解同一工作日的高峰時(shí)段與非高峰時(shí)段車(chē)位的利用率差異，確定車(chē)位的工作日周轉次數；第三，了解工作日與非工作日車(chē)位的利用率差異，確定車(chē)位的非工作日周轉次數；最后分別測算工作日與非工作日的車(chē)位租金收入，兩者之和即為臨時(shí)使用的車(chē)位租金收入。

　　2.整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　?。?）單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理。

　　對其估價(jià)主要采用市場(chǎng)法和收益法。由于市場(chǎng)上整幢辦公樓轉讓、轉租的交易實(shí)例比較少，難以通過(guò)整幢辦公樓轉讓、轉租的交易實(shí)例來(lái)求取估價(jià)對象的價(jià)格。但由于單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)就是估價(jià)對象只有辦公一種功能，每一層的價(jià)格差異比較小，層與層之間主要存在樓層價(jià)格差異，因此，可以先評估出一層的價(jià)格，再確定層差修正系數，計算出所有樓層的價(jià)格。

　?。?）商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理。

　　對商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先要分清不同的功能區及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進(jìn)行估價(jià)，辦公用房可以采用市場(chǎng)法和收益法估價(jià)，居住用房主要采用市場(chǎng)法估價(jià)。

　?。?）綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理。

　　對綜合商務(wù)辦公房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先要分清不同的功能區，了解和確定各功能區的其面積大小、經(jīng)營(yíng)方式、收益能力等；其次，根據不同功能區的收益性特點(diǎn)、交易實(shí)例收集的難易程度而選用不同的估價(jià)方法，主要采用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行估價(jià)；最后，將各功能區的價(jià)格進(jìn)行匯總得到整幢綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)格。

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