?。ㄋ模┞灭^房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　一）星級酒店不同功能用房收益的測算

　　1.客房收益的測算。星級酒店的客房收益主要來(lái)源于床位費或房間費，通過(guò)調查客房單價(jià)、入住率、平均價(jià)格折扣率等資料，并根據客房數量來(lái)求取其收益。

　　2.商場(chǎng)收益的測算。星級酒店的一、二層設有商場(chǎng)，一般采用出租經(jīng)營(yíng)，其收益的測算要注意區分租約內和租約外而分別計算，租約內依據租賃合同約定的租金進(jìn)行計算，租約外可以利用市場(chǎng)法求得。

　　3.餐飲收益的測算。星級酒店的餐廳的經(jīng)營(yíng)方式主要有出租經(jīng)營(yíng)和自主經(jīng)營(yíng)。出租經(jīng)營(yíng)餐廳收益可以根據租約或市場(chǎng)租金求??；自主經(jīng)營(yíng)餐廳的收益可根據市場(chǎng)調查獲得同類(lèi)型餐廳的人均消費水平、上座率等資料，并根據餐廳座位或臺位數量來(lái)求取。

　　4.商務(wù)與會(huì )議室收益的測算。星級酒店商務(wù)與會(huì )議室一般采取自主經(jīng)營(yíng)方式，并按小時(shí)時(shí)段收取使用費用，不同時(shí)間段的收費標準一般不同，這部分用房的收益可根據其不同商務(wù)功能廳的面積、收費標準、平均使用率等資料進(jìn)行測算。

　　5.娛樂(lè )與健身用房收益的測算。星級酒店娛樂(lè )與健身用房的經(jīng)營(yíng)方式主要有出租經(jīng)營(yíng)和自主經(jīng)營(yíng)。出租經(jīng)營(yíng)的收益可以根據租約或市場(chǎng)租金求??；自主經(jīng)營(yíng)的收益可根據不同娛樂(lè )功能用房的數量、平均消費標準、平均開(kāi)房率等客觀(guān)數據資料來(lái)求取。

　　二）星級酒店凈收益的求取

　　星級酒店房地產(chǎn)作為一種能直觀(guān)獲得長(cháng)期收益的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)管理水平高低、設施配套程度、酒店的信譽(yù)程度等諸多因素形成無(wú)形價(jià)值，都固化于酒店這一特定房地產(chǎn)之中，隱含在酒店房地產(chǎn)價(jià)值之中。如何測算酒店房地產(chǎn)凈收益是酒店房地產(chǎn)的難點(diǎn)之一。運用收益法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，必須準確界定估價(jià)對象的范圍及其內涵，清楚不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)給酒店帶來(lái)收益的區別。當界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續經(jīng)營(yíng)的前提下進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益的計算中應扣除商業(yè)利潤。當界定酒店僅為不動(dòng)產(chǎn)部分為估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益計算中除了要扣除商業(yè)利潤外，還要扣除非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來(lái)的收益。

　　五、餐飲房地產(chǎn)的估價(jià)

　　餐飲房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn)的范疇，其估價(jià)特點(diǎn)、價(jià)格影響因素、估價(jià)方法等與商業(yè)房地產(chǎn)基本類(lèi)似。

　?。ㄒ唬┎惋嫹康禺a(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　　1.地段選擇的差異性。

　　2.營(yíng)業(yè)收入的差異性。

　?。ǘ┎惋嫹康禺a(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　同商業(yè)房地產(chǎn)、酒店房地產(chǎn)。利用收益法對餐飲房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，凈收益的測算過(guò)程中，需要剝離非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益，而如何剝離非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益是餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的難點(diǎn)。

　　剝離非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益的方法之一是通過(guò)商業(yè)利潤進(jìn)行剝離。商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤，超額商業(yè)利潤是超過(guò)平均商業(yè)利潤的部分。在測算餐飲房地產(chǎn)的凈收益時(shí)，不僅要扣除平均商業(yè)利潤，還要扣除超額商業(yè)利潤。

　　剝離非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益的方法之二是利用平均商業(yè)利潤直接測算餐飲房地產(chǎn)的客觀(guān)收益，不考慮非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益。

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