八、停車(chē)庫和加油站房地產(chǎn)的估價(jià)

　　1.地下車(chē)庫的估價(jià)

　?。?）地下停車(chē)庫的特點(diǎn)：1）權屬比較特殊。一是開(kāi)發(fā)商擁有車(chē)庫單獨產(chǎn)權，可對車(chē)庫自由行使收益和處分權；二是地下車(chē)庫作為共有部分，建筑面積已經(jīng)分攤，車(chē)庫不能單獨出售。此外，也有利用人防工程作為地下車(chē)庫的情形。2）計量單位比較特殊：?jiǎn)挝弧?）日常管理和服務(wù)相對特殊。

　?。?）地下停車(chē)庫的價(jià)格特點(diǎn)：1）價(jià)格與車(chē)位數掛鉤。2）同一地區單位價(jià)格不會(huì )出現較大的變化，同一地下車(chē)庫的車(chē)位價(jià)格比較一致。3）車(chē)位價(jià)格易受地上房地產(chǎn)租售情況的影響。

　?。?）地下車(chē)庫的估價(jià)方法與技術(shù)路線(xiàn)

　　停車(chē)庫估價(jià)方法主要有市場(chǎng)法、收益法和成本法。停車(chē)庫估價(jià)方法的選擇，首先應該重點(diǎn)考慮其權屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)；其次，應該考察周邊類(lèi)似停車(chē)庫的租售情況，依此來(lái)確定采用何種估價(jià)方法。

　　市場(chǎng)法的選擇，取決于是否擁有大量停車(chē)庫交易實(shí)例，同時(shí)估價(jià)對象應為可轉讓的。注意區域因素和個(gè)別因素修正是指標的選擇和修正幅度的把握。

　　收益法的選擇，主要基于估價(jià)對象屬于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，有較穩定的收益。如寫(xiě)字樓、酒店、商場(chǎng)的地下車(chē)庫。同樣注意收益和費用的客觀(guān)性、報酬率的確定。

　　在市場(chǎng)法和收益法都不適宜估價(jià)的情形下，則可采用成本法進(jìn)行估價(jià)。取客觀(guān)成本、平均利潤率，注意土地取得費的平均分攤。

　　2.加油站房地產(chǎn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線(xiàn)

　　加油站房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易實(shí)例較少，因而難以采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。由于加油站房地產(chǎn)是在經(jīng)營(yíng)期內具有持續收益的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，因此，一般采用收益法進(jìn)行估價(jià)，此外，也可以利用成本法作為一種輔助估價(jià)方法。

　　采用收益法評估加油站房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，關(guān)鍵是凈收益的測算，加油站的營(yíng)業(yè)利潤中包括了房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益、正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營(yíng)權的超額利潤，因此，應在凈收益中扣除正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營(yíng)權的超額利潤。

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