26. 房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的區別與聯(lián)系

　　區別

　　聯(lián)系

　　泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì )引起過(guò)度開(kāi)發(fā)，但過(guò)度開(kāi)發(fā)卻不一定由泡沫引發(fā)

　　27. 房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡

　　總量非均衡

　　表現為潛在總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時(shí)并存，或稱(chēng)短缺與過(guò)剩同時(shí)并存

　　結構非均衡

　　不同子市場(chǎng)之間在供求方面的結構失衡

　　【2009年】

　　某市可供租售房屋面積3000萬(wàn)平方米，其中可供銷(xiāo)售的住宅面積為1800萬(wàn)平方米，可供出租的住宅面積為450萬(wàn)平方米；當年銷(xiāo)售和出租的房屋總面積為2750萬(wàn)平方米，其中銷(xiāo)售的住宅面積為1680萬(wàn)平方米，出租住宅面積為320萬(wàn)平方米。該市2008年住宅市場(chǎng)吸納率為（ ）。
　　A．71.11%
　　B．88.89%
　　C．91.67%
　　D．93.33%

　　【答案】B
　　【解析】考指標的計算。參見(jiàn)P41.

　　吸納率=吸納量/可供租售量＝（1680+320）/（1800+450）=88.89%

　　注意該題易錯易混在于對象必須一致，問(wèn)得是住宅市場(chǎng)吸納率，就不包括其它類(lèi)型房屋。

　　【2009年】

　　某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（ ）。
　　A．半個(gè)月
　　B．2個(gè)月
　　C．半年
　　D．2年

　　【答案】D
　　【解析】吸納周期是吸納率的倒數。參見(jiàn)P41.

　　【2009年】

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性的原因不包括（ ）。
　　A．房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的廣泛性
　　B．房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的異質(zhì)性
　　C．土地所有權的排他性
　　D．土地的有限性

　　【答案】A
　　【解析】該題可以憑常識。供給和需求是平行的概念。

　　【2009年】

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中，在需求增長(cháng)率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長(cháng)率的轉折點(diǎn)上，空置率由（ ）。
　　A．上升到下降
　　B．下降到上升
　　C．高于合理空置率到低于合理空置率
　　D．低于合理空置率到高于合理空置率

　　【答案】B
　　【解析】需求增長(cháng)率變?yōu)樾∮诠┙o增長(cháng)率的轉折點(diǎn)在第二和第三階段的轉折處。所以空置率先小后大。

　　【2009年】

　　對房地產(chǎn)市場(chǎng)結構進(jìn)行分析，除了要分析供求結構，通常還應分析（ ）。
　　A．價(jià)格結構
　　B．總量結構
　　C．檔次結構
　　D．投資結構
　　E．租買(mǎi)結構

　　【答案】BDE

　　【2009年】

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)區別于一般商品市場(chǎng)的特性主要有（ ）。
　　A．競爭性
　　B．壟斷性
　　C．外部性
　　D．均衡性
　　E．信息不對稱(chēng)性

　　【答案】BCE
　　【解析】本題考察房地產(chǎn)市場(chǎng)特性。

　　【2009年】

　　量?jì)r(jià)彈性是指某時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)交易量與該時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格之比。（ ）

　　【答案】錯
　　【解析】量?jì)r(jià)彈性是旨過(guò)去6個(gè)月房地產(chǎn)交易量變化率與過(guò)去6個(gè)月房地產(chǎn)價(jià)格變化率之比。

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