2．地產(chǎn)權益的含義（掌握）

　　是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來(lái)的權利、利益和好處。

　　房地產(chǎn)的各種權利——所有權、使用權、地役權、抵押權、租賃權等

　　受到其他房地產(chǎn)權利限制的房地產(chǎn)權利——如設立了抵押權的房屋所有權和建設用地使用權

　　受到房地產(chǎn)權利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權利——如城市規劃對土地用途、容積率、綠地率等的限制，房地產(chǎn)被人民法院查封而其處分收到限制

　　房地產(chǎn)的額外利益或收益——如樓頂的廣告收益

　　房地產(chǎn)權利的總類(lèi)

　　房地產(chǎn)所有權是指房地產(chǎn)所有權人對自己的房地產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利（四項權能）所有權形式有

　　■單獨所有

　　■共有（按份共有\共同共有）

　　■建筑物區分所有（專(zhuān)有部分的所有權+專(zhuān)有部分以外的共有部分的持有權+因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權）

　　建設用地使用權（實(shí)質(zhì)上是空間利用權利，或空間權，地表、地上、地下可分設）

　　國有建設用地使用權，包括出讓土地使用權、劃撥土地使用權、其他建設用地使用權

　　宅基地使用權 宅基地使用權人依法對集體所有土地享有的占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及附屬設施

　　土地承包經(jīng)營(yíng)權

　　地役權：房地產(chǎn)所有權人或土地使用權人按照合同約定，利用他人的房地產(chǎn)以提高自己房地產(chǎn)效益的權利。如：通行地役權——在他人的土地上通行的權利；排水地役權、眺望地役權。

　　抵押權：債務(wù)人或者第三人不轉移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權的擔保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，債權人有權依照法律的規定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償

　　租賃權：以支付租金的方式從房屋所有權人或土地使用權人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權利。租賃權是債權，其他權利都是物權

　　此處沒(méi)有聽(tīng)出時(shí)間點(diǎn)，麻煩教務(wù)老師幫忙聽(tīng)個(gè)正確的時(shí)間點(diǎn)，謝謝。

　　物權與債權

　　物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利；物權是絕對權，對世權。債權是債權人要求債務(wù)人作為或者不作為的權利，不能要求與其債權債務(wù)無(wú)關(guān)的人作為或者不作為；債權是對人權、相對權。

　　如果特定的房地產(chǎn)，既有物權又有債權的，優(yōu)先保護物權。如果有兩個(gè)以上物權的，優(yōu)先保護先設立的物權。

　　所有權是自物權，其他的是他物權。他物權中，抵押權是擔保物權，其他的他物權是用益物權。

　　房地產(chǎn)所有權可分為獨有，共有和建筑物區分所有，其中建筑物區分所有權人對建筑物內的住宅，商業(yè)，用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對走廊，樓梯，外墻等共有部分享有共有的權利。（ ?。?005年】

　　【答案】對

　　建筑物區分所有權包括（ ?。┑??！?004年】
　　A．按份共有所有權
　　B．專(zhuān)有部分所有權
　　C．共同關(guān)系成員權
　　D．共同部分持份權
　　E．長(cháng)期使用租賃權

　　【答案】BCD

　?。ㄅ袛囝}）房地產(chǎn)權利包括物權和債權兩大類(lèi)，其中物權又包括自物權和他物權兩類(lèi)。自物權即所有權：他物權包括用益物權和擔保物權，而用益物權又包括土地使用權和地役權等。（ ?。?007年】

　　【答案】對

　　實(shí)物和權益對房地產(chǎn)的影響

　　有形資產(chǎn)價(jià)值主要由實(shí)物決定。無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值主要由權益決定。房地產(chǎn)價(jià)值決定中，實(shí)物和權益都很重要

　　3．房地產(chǎn)區位的含義（掌握）

　　房地產(chǎn)區位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。包括：位置、交通（通達性accessibility）、周?chē)h(huán)境和景觀(guān)、外部配套設施等

　　4．房地產(chǎn)的其他稱(chēng)謂（了解）

　　5．房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)（了解）

　　房地產(chǎn)－可單指土地、可單指建筑物，也可指土地與建筑物的綜合體

　　土地－僅指土地部分

　　建筑物－僅指建筑物部分

　　房地－專(zhuān)指土地和建筑物的綜合體

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