第五節 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定在先，評估價(jià)值確定在后。

　　評估現值的一般將實(shí)地查看估價(jià)對象期間或者估價(jià)作業(yè)日期內的某個(gè)日期（特別是完成實(shí)地查看之日）確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)還可以是過(guò)去或者未來(lái)，由估價(jià)目的決定。

　　估價(jià)中要注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價(jià)目的是龍頭。

　　■原因

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)狀況也隨時(shí)間變化，所以房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格也隨時(shí)間變化。

　　價(jià)值與時(shí)間密不可分，每一個(gè)價(jià)值都對應一個(gè)時(shí)間，不存在沒(méi)有時(shí)間的價(jià)值。

　　■意義 說(shuō)明評估價(jià)值所對應的時(shí)間。 表明評估估價(jià)對象價(jià)值的時(shí)間界限。

　　五種估價(jià)時(shí)點(diǎn)與狀況組合

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)對象狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 一般情況

　　過(guò)去（回顧性估價(jià)） 過(guò)去 過(guò)去 房地產(chǎn)糾紛案件，特別是對估價(jià)結果有異議而引起的復核或鑒定估價(jià)

　　現在 過(guò)去 現在 大多出現在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中

　　現在 最常見(jiàn)，也包括在建工程估價(jià)

　　未來(lái) 評估期房的價(jià)值

　　未來(lái)（預測性估價(jià)） 未來(lái) 未來(lái) 多出現在房地產(chǎn)市場(chǎng)預測、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據，特別是預估房地產(chǎn)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

　　在建工程的評估

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現在，估價(jià)對象為現時(shí)狀況－在建工程現值評估

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現在，估價(jià)對象為未來(lái)狀況－預售或預購價(jià)值

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對象為未來(lái)狀況－在未來(lái)建成時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值

　　某估價(jià)機構接受保險公司的委托，對被火災完全燒毀的房屋進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險理賠提供參考價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現在，則其估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分別為（ ?。??！?008年】
　　A．估價(jià)對象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去
　　B．估價(jià)對象狀況為現在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現在
　　C．估價(jià)對象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現在
　　D．估價(jià)對象狀況為現在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去

　　【答案】C

　　以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為（ ?。??！?007年】
　　A．簽訂估價(jià)委托合同之日
　　B．發(fā)放抵押貸款之日
　　C．完成估價(jià)對象實(shí)地查看之日
　　D．未來(lái)處置抵押房地產(chǎn)之日

　　【答案】C

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