17.市場(chǎng)風(fēng)險系數及預期投資收益率的計算

　　資產(chǎn)的預期收益率=無(wú)風(fēng)險資產(chǎn)收益率+市場(chǎng)風(fēng)險系數（市場(chǎng)的整體平均收益率-無(wú)風(fēng)險資產(chǎn)收益率）無(wú)風(fēng)險收益率一般為國債的收益率或銀行存款利率

　　當資產(chǎn)的預期收益率＝市場(chǎng)的整體平均收益率時(shí)，市場(chǎng)風(fēng)險系數＝1

　　18.資本資產(chǎn)定價(jià)模型

　　一個(gè)投資的預期收益率等于市場(chǎng)上無(wú)風(fēng)險投資項目的收益率再加上投資項目的系統性市場(chǎng)風(fēng)險系數乘以該項目的市場(chǎng)整體平均收益率與無(wú)風(fēng)險投資項目收益率

　　折現率＝資金的機會(huì )成本＋適當的風(fēng)險調整值＝無(wú)風(fēng)險投資收益率＋市場(chǎng)風(fēng)險系數（市場(chǎng)的平均收益率－無(wú)風(fēng)險投資收益率）

　　【2009年】

　　對于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，從建筑物竣工之日算起，在正常市場(chǎng)和正常運營(yíng)狀態(tài)下，凈收益大于零的持續時(shí)間稱(chēng)為（ ）。
　　A．設計壽命
　　B．經(jīng)濟壽命
　　C．法定壽命
　　D．自然壽命

　　【答案】B
　　【解析】關(guān)于房地產(chǎn)兩個(gè)壽命的內容。

　　【2009年】

　　地鐵站的建成使周邊寫(xiě)字樓的租金顯著(zhù)提高，這說(shuō)明房地產(chǎn)投資具有（ ）的特性。
　　A．變現性差
　　B．易受政策影響
　　C．依賴(lài)專(zhuān)業(yè)管理
　　D．效益外溢和轉移

　　【答案】D
　　【解析】外部性的內容。

　　【2009年】

　　甲、乙物業(yè)2008年10月的價(jià)值均為1100萬(wàn)元。預計2009年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬(wàn)元和1000萬(wàn)元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性也均為50%.甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結果是（ ）。
　　A．甲物業(yè)投資風(fēng)險大
　　B．乙物業(yè)投資風(fēng)險大
　　C．甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同
　　D．難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小

　　【答案】B
　　【解析】用標準差來(lái)描述各種可能收益與期望值之間的偏離程序。期望值相同時(shí)，標準差越大，說(shuō)明可能的收益分布越分散，風(fēng)險越大。如果計算出標準差不一樣，就應該用標準差系數這個(gè)指標來(lái)評價(jià)。

　　【2009年】

　　如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統性市場(chǎng)風(fēng)險系數為0.23，則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計算出的房地產(chǎn)投資折現率是（ ）。
　　A．10.38%
　　B．11.07%
　　C．12.45%
　　D．13.62%

　　【答案】A

　　折現率＝無(wú)風(fēng)險投資收益率＋市場(chǎng)風(fēng)險系數（市場(chǎng)的平均收益率－無(wú)風(fēng)險投資收益率）=9%+0.23（15%-9%）=10.38%

　　【2009年】

　　下列風(fēng)險中，屬于房地產(chǎn)投資系統風(fēng)險的有（ ）。
　　A．市場(chǎng)供求風(fēng)險
　　B．變現風(fēng)險
　　C．利率風(fēng)險
　　D．時(shí)間風(fēng)險
　　E．資本價(jià)值風(fēng)險

　　【答案】ABC
　　【解析】
　　八大系統風(fēng)險
　　通貨膨脹風(fēng)險（購買(mǎi)力風(fēng)險）
　　市場(chǎng)供求風(fēng)險
　　周期風(fēng)險
　　變現風(fēng)險
　　利率風(fēng)險
　　政策風(fēng)險
　　政治風(fēng)險－危害最大的一種
　　或然損失風(fēng)險
　　六大個(gè)別風(fēng)險
　　收益現金流風(fēng)險（收入低了）
　　未來(lái)運營(yíng)費用風(fēng)險（費用高了）
　　資本價(jià)值風(fēng)險（折現率或報酬率變化）
　　比較風(fēng)險（機會(huì )成本）
　　時(shí)間風(fēng)險（時(shí)機與時(shí)間）
　　持有期風(fēng)險（持有時(shí)間）

　　【2009年】

　　具有相同市場(chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)，其投資價(jià)值因人而異。（ ）

　　【答案】對
　　【解析】市場(chǎng)價(jià)值相同的房地產(chǎn)對不同的投資者來(lái)說(shuō)投資價(jià)值不同，是因為不同的投資者在開(kāi)發(fā)建設成本或經(jīng)營(yíng)費用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同、對未來(lái)的信心和判斷也不同。

　　【2009年】

　　房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。（ ）

　　【答案】錯
　　【解析】依托的收益高于股票，但屬于間接投資而非直接投資。

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