21. 房地產(chǎn)投資決策的期權性質(zhì)（兩性）

　　房地產(chǎn)投資決策的兩種性質(zhì)

　　不可逆性（有可能投資無(wú)法收回）

　　房地產(chǎn)位置固定，流動(dòng)性較差

　　房地產(chǎn)交易稅費高，阻礙流動(dòng)

　　可延期性（可以不馬上投資）

　　選擇投資的時(shí)機不同，投資收益與風(fēng)險就不同

　　延期投資可能規避風(fēng)險

　　房地產(chǎn)投資的期權性

　　房地產(chǎn)投資具有不可逆性與可延期性，也就具有了期權性質(zhì)

　　具有期權性使決策問(wèn)題轉換為實(shí)物期權定價(jià)問(wèn)題

　　期權價(jià)格是獲得這種權利所投入的人財物

　　執行期權相當于在有利的投資機會(huì )下進(jìn)一步投資

　　22. 實(shí)物期權方法與房地產(chǎn)投資決策

　　五種實(shí)物期權類(lèi)型

　　等待投資型期權、成長(cháng)型期權、放棄型期權、柔性期權、學(xué)習型期權

　　四個(gè)基本步驟

　　構建應用框架、完成期權定價(jià)、檢查結果、再設計

　　六個(gè)基本變量

　　標的資產(chǎn)的現值、資產(chǎn)的現金流或持有收益率、期限、標的資產(chǎn)的波動(dòng)率、無(wú)風(fēng)險收益率、價(jià)值漏損

　　兩種期權定價(jià)模型

　　二叉樹(shù)期權定價(jià)模型、布萊克－舒爾斯方程

　　23. 實(shí)物期權方法的實(shí)際應用

　　確定合理的開(kāi)發(fā)時(shí)機（等待投資型期權）－延期、捂盤(pán)

　　決定是否放棄投資機會(huì )或項目（放棄型期權）

　　決定是否開(kāi)發(fā)一些成長(cháng)型項目（成長(cháng)型期權）

　　【2009年】

　　下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（ ）。
　　A．空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)
　　B．通過(guò)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(cháng)期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營(yíng)費用的影響
　　C．權益投資比率高，意味著(zhù)投資者承擔的投資風(fēng)險和風(fēng)險報酬均增加
　　D．金融機構通常要求投資者的權益投資比率不得高于某一要求的比率

　　【答案】A
　　【解析】B不能完全排除通貨膨脹的影響；C權益比率高，說(shuō)明自有資金多，投資者風(fēng)險低；D金融機構為了降低風(fēng)險，要求權益投資比率不得低于一定比率。參見(jiàn)P210.

　　【2009年】

　　各投資方案凈現值的期望值不同時(shí)，以方案風(fēng)險大小為投資方案比選的主要依據，此時(shí)應選擇的判別指標是（ ）。
　　A．凈現值
　　B．凈現值期望值
　　C．凈現值標準差
　　D．凈現值標準方差系數

　　【答案】D
　　【解析】各投資方案凈現值的期望值不同時(shí)，不能直接以標準差作為判官標準，而應以標準差系數。

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