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2011年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第六章知識點(diǎn)（10）

2011-08-08 14：08　　來(lái)源：　　字體：大小　　打印 收藏

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　　24.投資回報率

　　概念

　　是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每的所獲得的凈收益與投資者初始投入的權益資本的比率

　　該指標反映了初始權益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之比

　　投資回報率與現金回報率的區別

　　前者還考慮了房地產(chǎn)投資的增值收益和權益增加收益

　　25. 典型例題

　　項目建成后出售或預售的靜態(tài)盈利指標計算【例6－5】

　　項目建成后出租經(jīng)營(yíng)的靜態(tài)盈利指標計算【例6－6】

　　考慮土地增值稅時(shí)的靜態(tài)盈利指標計算【例6－7】

　　現金流評估法【例6－8】

　　26. 項目建成后出售或預售的靜態(tài)盈利指標計算

1 　項目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 　（1.1-1.2） 　
1.1 　項目總銷(xiāo)售收入 　　 　
1.2 　銷(xiāo)售稅費 　　 　
2 　項目總開(kāi)發(fā)成本 　以下1～7項合計 　
2.1 　土地費用 　　 　
2.2 　建造費用 　　 　
2.3 　專(zhuān)業(yè)人員費用 　　 　
2.4 　其它工程費 　　 　
2.5 　管理費用 　　 　
2.6 　財務(wù)費用 　　 　
2.7 　銷(xiāo)售費用（也稱(chēng)為市場(chǎng)推廣及銷(xiāo)售代理費用） 　　 　
3 　開(kāi)發(fā)利潤（銷(xiāo)售利潤） 　（1-2） 　
4 　成本利潤率 　（3/2） 　
5 　銷(xiāo)售利潤率 　（3/1） 　

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】

　　銷(xiāo)售稅費不屬于開(kāi)發(fā)成本，而銷(xiāo)售費用屬于

　　開(kāi)發(fā)成本有哪些項目，一般題中會(huì )給出

　　建筑覆蓋率＝建筑物基底面積/土地面積

　　土地費用的計息期一般為整個(gè)開(kāi)發(fā)周期

　　其它費用的計息期如果均勻投入，則為建設期的一半

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