30. 房地產(chǎn)抵押的一般規定

　　可合并抵押，也可分割抵押，還可以再抵押

　　房隨地走，地隨房走。鄉鎮、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押

　　享受?chē)覂?yōu)惠政策購買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押，其抵押額以權利人可以處分和收益的份額為限

　　抵押國有企業(yè)事業(yè)單位房地產(chǎn)，應符合國有資產(chǎn)管理有關(guān)規定

　　以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工大會(huì )通過(guò)，并報上級主管機關(guān)備案

　　中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì )通過(guò)

　　以股份有限公司、有限責任公司的房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)醫理事會(huì )或股東大會(huì )通過(guò)

　　有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)抵押房地產(chǎn)，所擔保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限

　　以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限

　　以共有房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書(shū)面同意

　　預購商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉讓條件并取得商品房預售許可證

　　訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權的影響（抵押不破租賃）

　　企業(yè)事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續有效。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應當繼續履行原抵押合同

　　訂立抵押合同時(shí)，不得在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權尚未受清償時(shí)，抵押物的所有權轉移為抵押權人所有的內容

　　抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人投保，保險費由抵押人負責，保險單應移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人

　　學(xué)校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業(yè)單位和社會(huì )團體，可以其社會(huì )公益設施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設定抵押

　　抵押權設立后抵押房屋的出租，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權

　　如抵押人未書(shū)面告知承租人該房屋已抵押，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任

　　如抵押人已書(shū)面告知承租人該房屋已抵押，則由承租人自行承擔損失

　　31. 房地產(chǎn)抵押估價(jià)

　　商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，可以與抵押人協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，也可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估價(jià)值

　　如委托評估，一般由商業(yè)銀行委托，也可以約定由任一方委托

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值，為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場(chǎng)價(jià)值，減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款

　　法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權人依法擁有的優(yōu)先受償款，主要包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔保的債權數額

　　房地產(chǎn)抵押報告應用有效期從估價(jià)報告出具之日起計，不得超過(guò)一年，市場(chǎng)價(jià)格變化較大時(shí)，可縮短

  建設工程教育網(wǎng)整理