房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析課程講義(16)
6.6 投資組合和剩余技術(shù)
在收益法中,報酬率和資本化率都可以從房地產(chǎn)的物理構成(土地與建筑物)或資金構成(抵押貸款與自有資金)中求出各構成部分的報酬率和資本化率,或將其報酬率和資本化率運用到各構成部分上以測算其價(jià)值。
6.6.1 投資組合技術(shù)
投資組合技術(shù)主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合兩種。
6.6.1.1 土地與建筑物的組合運用
直接資本化法估價(jià),由于估價(jià)對象不同,例如評估的是房地價(jià)值,還是土地價(jià)值,或是建筑物價(jià)值,采用的資本化率應有所不同,相應的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。
綜合資本化率是求取房地價(jià)值時(shí)應采用的資本化率。這時(shí)對應的凈收益是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益。也就是說(shuō),如果評估的是土地與建筑物合成體的價(jià)值,則應采用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益,同時(shí)選用綜合資本化率。如果選用的不是綜合資本化率,則求出的就不是土地與建筑物合成體的價(jià)值。
土地資本化率是求取土地價(jià)值時(shí)應采用的資本化率。這時(shí)對應的凈收益應當是土地產(chǎn)生的凈收益(即僅歸屬于土地的凈收益),不包含建筑物帶來(lái)的凈收益。
如果在求取土地價(jià)值時(shí)選用的不是土地資本化率,即使得出了一個(gè)結果,這個(gè)結果也不能說(shuō)是土地的價(jià)值。
建筑物資本化率是求取建筑物價(jià)值時(shí)應采用的資本化率。這時(shí)對應的凈收益應當是建筑物產(chǎn)生的凈收益(即僅歸屬于建筑物的凈收益),不包含土地帶來(lái)的凈收益。如果在求取建筑物價(jià)值時(shí)選用的不是建筑物資本化率,則求出的就不是建筑物的價(jià)值。
綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率三者雖然有嚴格區分,但又是相互聯(lián)系的。如果能從可比實(shí)例房地產(chǎn)中求出其中兩種資本化率,便可利用公式(略)求出另外一種資本化率:上述公式必須確切地知道土地價(jià)值和建筑物價(jià)值是多少,這有時(shí)難以做到。但如果知道了土地價(jià)值或建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率,也可以找出綜合資本化率、土地資本化率和建筑物資本化率三者的關(guān)系。
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