1.2.3 對房地產(chǎn)估價(jià)基本事項的認識

　　確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)要對估價(jià)基本事項有充分的認識，即要充分了解估價(jià)對象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　1.2.3.1 確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)時(shí)要充分了解估價(jià)對象

　　估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)反映了估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過(guò)程，如果不了解估價(jià)對象本身的情況，確定估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)就無(wú)從談起。

　　例如，某估價(jià)對象原為在農村宅基地上建設的“集資房”，在不影響城市總體規劃、能夠形成基礎設施配套等前提下，經(jīng)市政府批準，補交土地使用權出讓金后，可以發(fā)給房地產(chǎn)證，自發(fā)證之日起5年以后可以上市?，F由于債務(wù)糾紛，法院判決將估價(jià)對象抵債，估算其價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)距離可以上市之日還有6個(gè)月時(shí)間，此時(shí)的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)應該是：先確定估價(jià)對象可以上市之日的快速變現價(jià)值，再折現到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　這里對估價(jià)對象情況的了解就非常重要，如果不是這樣一個(gè)特殊的估價(jià)對象，就無(wú)法提出“先確定估價(jià)對象可以上市之日的快速變現價(jià)值，再折現到估價(jià)時(shí)點(diǎn)”這樣的技術(shù)路線(xiàn)。

　　1.2.3.2 確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)時(shí)要充分了解估價(jià)目的

　　估價(jià)目的決定了價(jià)格內涵，進(jìn)而決定了估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。

　　例如，銀行需要對抵押人提供抵押的一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，而且該房地產(chǎn)的土地是劃撥取得，此時(shí)銀行要了解的是：當因為抵押人所擔保的債權不能按時(shí)清償時(shí)，銀行能夠通過(guò)拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)獲得的最大價(jià)值是多少，因此在“抵押價(jià)值評估”目的下對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就要向估價(jià)委托人（銀行）說(shuō)明：在處分該抵押房地產(chǎn)時(shí)將要向國家交付多少土地使用權出讓金?；蛘邠Q句話(huà)說(shuō)，該房地產(chǎn)在“抵押價(jià)值評估”目的下所估算的房地產(chǎn)價(jià)格的內涵中應該扣除向國家交付的土地使用權出讓金。

　　又如，為了保險目的進(jìn)行的房地產(chǎn)估價(jià)，其價(jià)格內涵將不包括土地的價(jià)值，因為保險估價(jià)的價(jià)值主體（保險公司）所關(guān)心的僅是房屋的價(jià)格，在出險時(shí)土地是不會(huì )受到損失的。

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