1.2.4 確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)要遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則

　　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)所反映的是房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程，而房地產(chǎn)估價(jià)原則體現的也正是房地產(chǎn)價(jià)格的形成原理，因此，在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)時(shí)要遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則也就十分自然了。

　　1.2.4.1 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)與合法原則

　　遵循合法原則，要求房地產(chǎn)估價(jià)應以估價(jià)對象的合法產(chǎn)權、合法使用、合法處分為前提估價(jià)。

　　所謂合法，是指符合國家的法律、法規和當地政府的有關(guān)規定。

　　房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價(jià)格，而房地產(chǎn)權益是由法律法規或者合同所確定的，估價(jià)所要考慮的也只能是合法的權益的價(jià)格。又由于房地產(chǎn)價(jià)格是在其使用和處分的過(guò)程中形成的，因此在確定房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，就必須堅持其使用和處分的合法性。

　　合法原則給我們提供了這樣的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)：估價(jià)時(shí)必須首先確認估價(jià)對象具有合法的產(chǎn)權，其次要求估價(jià)對象的用途必須是合法的，同時(shí)還要求在估價(jià)中如果涉及估價(jià)對象的交易或處分方式時(shí)，該交易或處分方式必須是合法的。

　　按照“確認估價(jià)對象具有合法產(chǎn)權”的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)，我們在估價(jià)時(shí)就必須先確認估價(jià)對象房地產(chǎn)具有哪些權利、權利是否完整，以及權利是否合法。例如已經(jīng)簽訂了租約的房地產(chǎn)，在租約有效期內，其占有權和使用權已經(jīng)讓渡給承租人，因此用收益法估價(jià)測算收益時(shí)，租期內的收益應根據租約所確定的租金計算；又如違章建筑，對其擁有的占有權是得不到法律保護的，因此是沒(méi)有價(jià)格的。

　　按照“確定估價(jià)對象的合法用途”的技術(shù)路線(xiàn)，我們在估價(jià)時(shí)就要核查估價(jià)對象的現狀用途是否與其法定用途相符。例如現狀用途是商業(yè)，而法定用途是住宅，我們只能按照其法定用途確定其價(jià)格，而不能考慮其現狀用途；又如在采用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，需要設定估價(jià)對象未來(lái)的用途，在設定該用途時(shí)，就必須保證該用途的合法性，例如必須符合城市規劃限制的要求。

　　按照“確定合法的交易或處分方式”的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)，在涉及到劃撥土地使用權單獨設定抵押的估價(jià)時(shí)，就必須考慮到劃撥土地使用權在得到土地行政主管部門(mén)的批準并補交土地使用權出讓金或向國家上繳土地收益之后才能設定抵押，此時(shí)該目的下的估價(jià)對象才具有合法性。

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