4.3 選取可比實(shí)例

　　從交易實(shí)例庫中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例，這些用于參照比較的交易實(shí)例，稱(chēng)為可比實(shí)例。

　　可比實(shí)例選取得恰當與否，直接影響到市場(chǎng)法評估出的價(jià)格的準確性，因此應特別慎重。選取可比實(shí)例的基本要求是：一、可比實(shí)例應是估價(jià)對象的類(lèi)似房地產(chǎn)，具體指1. 可比實(shí)例與估價(jià)對象房地產(chǎn)在同一地區或同一供求范圍內；2.可比實(shí)例與估價(jià)對象房地產(chǎn)用途、結構、權利性質(zhì)相同，規模、檔次相當；二、可比實(shí)例的成交日期應與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；三、可比實(shí)例的交易類(lèi)型應與估價(jià)目的吻合；四、可比實(shí)例的成交價(jià)格應為正常價(jià)格或能夠修正為正常價(jià)格。

　　在實(shí)際選取可比實(shí)例時(shí)，上述四個(gè)方面可具體化為下列幾點(diǎn)：

　?。?）可比實(shí)例應與估價(jià)對象處在同一地區或是處于同一供求范圍內的類(lèi)似地區。

　　拿北京市來(lái)說(shuō)，如果估價(jià)對象是坐落在王府井地區的一個(gè)商場(chǎng)，則選取的可比實(shí)例最好也在王府井地區；但如果在該地區內可供選擇的交易實(shí)例不多，則應選擇像東單、西單這類(lèi)鄰近地區或同等級別的商業(yè)區中的交易實(shí)例。如果估價(jià)對象是在北京市內某個(gè)住宅小區的普通商品住宅，則選取的可比實(shí)例最好是在同一住宅小區內的交易實(shí)例；如果在同一住宅小區內沒(méi)有合適的交易實(shí)例可供選取，則應選取位于北京市內類(lèi)似地區、規模、檔次的住宅小區內的交易實(shí)例。

　?。?）可比實(shí)例的用途應與估價(jià)對象的用途相同。

　　這里的用途主要指大類(lèi)用途，如果能做到小類(lèi)用途也相同則更好。大類(lèi)用途一般分為：①居??；②面業(yè)；③辦公；旅旅館；⑤工業(yè)；⑥農業(yè)等。小類(lèi)用途可參見(jiàn)本書(shū)第1章第4節“房地產(chǎn)的類(lèi)型”。

　?。?）可比實(shí)例的建筑結構應與估價(jià)對象的建筑結構相同。

　　這里的建筑結構主要是指大類(lèi)建筑結構，如果能做到小類(lèi)建筑結構也相同則更好。大類(lèi)建筑結構一般分為：①鋼結構；②鋼筋混凝土結構；③磚混結構；④磚木結構；⑤簡(jiǎn)易結構。

　?。?）可比實(shí)例的權利性質(zhì)應與估價(jià)對象的權利性質(zhì)相同。

　　當兩者不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例。例如：國家所有的土地與農民集體所有的土地的權利性質(zhì)不同；出讓土地使用權與劃撥土地使用權的權利性質(zhì)不同；商品住宅與經(jīng)濟適用住房、房改所購住房的權利性質(zhì)不同。因此，如果估價(jià)對象是出讓土地使用權或出讓土地使用權土地上的房地產(chǎn)，則應選取出讓土地使用權或出讓土地使用權土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例，而不應選取劃撥土地使用權或劃撥土地使用權土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例。

　?。?）可比實(shí)例的規模應與估價(jià)對象的規模相當。

　　例如估價(jià)對象為一宗土地，則選取的可比實(shí)例的土地面積應與該宗土地的面積差不多大小，既不能過(guò)大也不能過(guò)小。選取的可比實(shí)例規模一般應在估價(jià)對象規模的0.5—2范圍內，即：

　　0.5≤可比實(shí)例規模/估價(jià)實(shí)例規模≤2

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