1.2.3.3 確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)時(shí)要充分了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)就是要確定房地產(chǎn)價(jià)格的內涵和價(jià)格形成過(guò)程，而房地產(chǎn)價(jià)格內涵與價(jià)格形成過(guò)程都與估價(jià)時(shí)點(diǎn)密切相關(guān)。

　　關(guān)于估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的關(guān)系，詳見(jiàn)本節“1.2.4.4房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則”。

　　下面我們再從一個(gè)考試題來(lái)看房地產(chǎn)估價(jià)基本事項與房地產(chǎn)價(jià)格內涵和價(jià)格形成過(guò)程以及與房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)之間的相互關(guān)系。

　　[例1—1] 甲方（開(kāi)發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建設兩幢（分別稱(chēng)為A座和B座）8層共5 000 ㎡的商品房，至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1 500萬(wàn)元，此時(shí)A座建至四層，B座建至五層，工程到此停工，甲、乙雙方此后為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實(shí)際發(fā)生1 400萬(wàn)元，乙方尚應返還100萬(wàn)元；乙方則認為工程款實(shí)際發(fā)生1 580萬(wàn)元，甲方尚應再付80萬(wàn)元。雙方爭執不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機構對甲方實(shí)際應支付給乙方的工程款進(jìn)行評估。

　　1.確定評估結論的依據應該是：

　　A.以1 500萬(wàn)元作為評估價(jià)值

　　B.以（1 400+1 580）/2=1 490萬(wàn)元作為評估價(jià)值

　　C.以1993年7至12月的預算定額、材差等資料為依據，按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計算評估價(jià)值

　　D.以1995年7月的預算定額、材差等資料為依據，按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計算評估價(jià)值

　　2.如果該開(kāi)發(fā)公司擁有全部合法開(kāi)發(fā)手續，欲將整體項目轉讓?zhuān)纼r(jià)時(shí)點(diǎn)應確定為：

　　A.1993年12月

　　B.1995年7月

　　C.項目轉讓日期

　　D.項目建成日期

　　3.該商品房預計1998年5月建成，要估測建成時(shí)的售價(jià)，估價(jià)對象的狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應該如何選擇：

　　A.估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1995年7月的狀態(tài)

　　B.估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1998年5月的狀態(tài)

　　C.估價(jià)對象狀況為1998年5月、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1995年7月的狀態(tài)

　　D.估價(jià)對象狀況為1995年7月、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1998年5月的狀態(tài)

　　例1—1是1998年房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》的一道試題，這個(gè)題主要就是考房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)的確定。

　　例1—1提的三個(gè)問(wèn)題反映了三種不同的估價(jià)目的，需要了解的估價(jià)基本事項不同，相應的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)也各異。

　　第一問(wèn)涉及的估價(jià)目的是確定甲方實(shí)際應支付給乙方的工程款，因此其估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)是：1993年7至12月的預算定額、材差等資料為依據，按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計算評估價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是1993年12月工程停工之日，而不是1995年7月甲方向法院起訴之日。

　　第二問(wèn)是確定項目轉讓的價(jià)格，因此其估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)應該是采用假設開(kāi)發(fā)法確定項目在轉讓時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格與第一問(wèn)提到的“甲方實(shí)際應支付給乙方的工程款”是完全無(wú)關(guān)的。

　　第三問(wèn)是確定估價(jià)對象1998年5月建成時(shí)的售價(jià)，因此要按照估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1998年5月的狀態(tài)來(lái)確定其屆時(shí)的價(jià)格。

　　在這個(gè)例題中，估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象的狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況等估價(jià)基本事項與估價(jià)對象的價(jià)格內涵和價(jià)格形成過(guò)程，以及與估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)之間的關(guān)系體現得非常充分。

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