四、最高最佳使用分析

　　房地產(chǎn)估價(jià)應當以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。根據估價(jià)對象所處的地理位置、規模以及其設計方案，根據最高最佳使用原則，本估價(jià)報告中估價(jià)對象作為集酒店、寫(xiě)字間、商場(chǎng)為一體的現代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。

　　五、估價(jià)方法選用

　　根據委托人的估價(jià)目的和要求，并根據估價(jià)對象為在建工程這一特點(diǎn)，本報告采用假設開(kāi)發(fā)法與成本法進(jìn)行評估。

　　六、估價(jià)測算過(guò)程

　?。?一 ） 假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)過(guò)程

　　具體技術(shù)思路為：在合理估計建設期的基礎上，首先運用市場(chǎng)比較法、收益法估算估價(jià)對象在未來(lái)建成狀態(tài)的市場(chǎng)總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷(xiāo)售稅費等得出估價(jià)　對象目前狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)格。由于估價(jià)對象建筑面積及建設的項目規模較大，比較 XX 市相同規模物業(yè)的建設期以及定額規定的建設期，確定其開(kāi)發(fā)期為 18 個(gè)月。本報告在測算中考慮資金的時(shí)間價(jià)值，將各期資金投入和銷(xiāo)售收入折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現值，并基于如下假設進(jìn)行折現：

　　所有投資均在各期期中一次性實(shí)現。銷(xiāo)售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現。報酬率確定為 7 . 55 % （ 詳情見(jiàn)后 ） .故本報告采用動(dòng)態(tài)方式進(jìn)行測算。

　　基本計算公式為：

　　P=P ` -（A+B+C 十 D）

　　其中 （ 以下各個(gè)項目費用均為折現值 ） ：

　　P ：估價(jià)對象目前狀態(tài)價(jià)格

　　P `：項目全部建成后銷(xiāo)售價(jià)格

　　A ：續建成本

　　B ：管理費用

　　C ：銷(xiāo)售稅費

　　D ：買(mǎi)方購買(mǎi)在建工程應負擔稅費

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