10.4 其它

　　以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)設定抵押權時(shí)的處理

　　應當從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償

　　抵押合同簽訂后地上新增房屋的處理

　　新增房屋不屬于抵押財產(chǎn)，但可以與抵押物同時(shí)處理，對拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權人無(wú)權優(yōu)先受償

　　土地承包經(jīng)營(yíng)權、鄉鎮、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物占用范圍的建設用地使用權抵押的規定

　　實(shí)現抵押權后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權的性質(zhì)和土地用途

　　抵押物滅失的處理

　　抵押權因抵押物滅失而消滅，因滅失所犁賠償金，應作為抵押財產(chǎn)

　　抵押權實(shí)現的時(shí)限

　　應在主債權訴訟時(shí)效期內行使抵押權

　　寬限期

　　法院對抵押被執行人及其所撫養的家屬居住的房屋，在裁定后應給予六個(gè)月的寬限期

　　強制執行

　　六個(gè)月寬限期滿(mǎn)后，方可以強制執行

　　被執行人屬于低保對象且無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，法院不應強制遷出

　　強制遷出后被執行人居住問(wèn)題的解決

　　可以由申請執行人為為被執行人及其所撫養的家屬提供臨時(shí)住房

　　其房屋品質(zhì)、地段等可以不同地被執行人的原住房，面積按人均廉租住房面積標準確定

　　提供臨時(shí)住房應當收取租金

　　租金標準雙方協(xié)商

　　協(xié)商不成的由法院參照當地同類(lèi)房屋租金標準確定，也可參照當地房屋租賃市場(chǎng)平均租金標準確定

　　已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣(mài)價(jià)中優(yōu)先扣除

　　【2009年】綜合分析題

　　2005年，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）依法取得一宗城鎮商住綜合用地，面積35畝，出讓價(jià)185萬(wàn)元/畝，土地使用權年限為該類(lèi)用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評估，在建工程的市場(chǎng)價(jià)值為8 000萬(wàn)元，其中在建工程拖欠工程款2 000萬(wàn)元。2009年8月，人民法院查封其土地及地上建筑物拍賣(mài)抵債，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機構評估其市場(chǎng)價(jià)值為6 800萬(wàn)元。

　　5.該項目2006年3月12日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為（ ）萬(wàn)元。
　　A．0
　　B．6 000
　　C．6 475
　　D．8 000

　　【答案】
　　【解析】房地產(chǎn)抵押價(jià)值，為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場(chǎng)價(jià)值，減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。8000－2000＝6000（萬(wàn)元）

　　6．人民法院對抵押物拍賣(mài)，拍賣(mài)保留價(jià)由（ ）參照評估確定。
　　A．人民法院
　　B．估價(jià)機構
　　C．拍賣(mài)師
　　D．開(kāi)發(fā)商

　　【答案】A

　　7.首次拍賣(mài)流拍，再次拍賣(mài)，拍賣(mài)保留價(jià)應當不低于（ ）萬(wàn)元。
　　A．4 352
　　B．4 800
　　C．5 120
　　D．5 440

　　【答案】A
　　【解析】評估價(jià)6800萬(wàn)元，首次拍賣(mài)不低于80%，5440，再次拍賣(mài)，最多下降20%，不低于5440*80*＝4352

　　8.如果拍賣(mài)最終應價(jià)為6 500萬(wàn)元，則該應價(jià)為（ ）。
　　A．無(wú)效應價(jià)
　　B．有效應價(jià)
　　C．可以成交的價(jià)格
　　D．不確定

　　【答案】BC

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