2011房地產(chǎn)估價(jià)師《相關(guān)知識》講義(4)
第五節 城市居住區規劃
一、居住區及規劃布置 了解
1、居住區的劃分:居住區、居住小區、居住組團。
居住區 | 居住小區 | 居住組團 | |
人口數量 | 3~5萬(wàn)人 | 1~1.5萬(wàn)人 | 1~3千人 |
戶(hù)數 | 1~1.6萬(wàn)戶(hù) | 3~5千戶(hù) | 300~1000戶(hù) |
設施 | 一整套較完整的…… | 一套能滿(mǎn)足的…… | 配套有基層設施 |
2、居住區規劃布局形式:4種
?、啪幼^-居住小區-居住組團:三級結構
?、凭幼^-居住組團:二級結構
?、蔷幼⌒^-居住組團:二級結構
?、泉毩⑹浇M團
三、居住區的用地構成和規模 熟悉
?。ㄒ唬┯玫貥嫵?4類(lèi)
1、住宅用地:住宅基底占地及前后左右一些空地;
2、公共服務(wù)設施用地:包括專(zhuān)用地中的通路、場(chǎng)地和綠地等;
3、道路用地:包括小廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、回車(chē)場(chǎng);
4、綠化用地:包括公園、小游園、組團綠地及塊狀、帶狀綠地等。
例題:某住宅小區規劃建設用地面積為40公頃,容積率為1.4,住宅及公共服務(wù)設施用地占50%,小區內的道路、廣場(chǎng)用地為6公頃,則該小區的綠地率為多少?35%
解: 100%=15% 100%―50%―15%=35%
?。ǘ┚幼^的規模
1、影響因素:3條
?、派虡I(yè)服務(wù)設施的經(jīng)濟性和合理的服務(wù)半徑:居住區一般:800~1000米;
?、瞥鞘械缆罚汉侠黹g距600~1000米,干道間用地35~100公頃;
?、切姓芾恚航值谰游瘯?huì )管轄5萬(wàn)人為宜,少則3萬(wàn)人左右。
2、結論:人口3~5萬(wàn)人,用地50~100公頃。
四、住宅及其用地的規劃布置 熟悉
?。ㄒ唬┳≌念?lèi)型及特點(diǎn):表1-3
?。ǘ┳≌?jīng)濟與用地經(jīng)濟的關(guān)系
主要因素 | 提高經(jīng)濟效益 |
1、住宅層數 | 4~6層時(shí),每提高一層能降低造價(jià) |
2、進(jìn)深 | 11米以下有效。每增加1米,每公頃土地上增加建筑面積 |
3、長(cháng)度 | 30~60米內,每提高10米,每公頃土地上增加面積 |
4、層高 | 每降低100毫米層高,降低造價(jià),節約用地 |
5、平面系數(K) | 每提高1%,投資減少1.4% |
1、住宅層數:樓越高,房屋造價(jià)越高。結構、材料、施工不同。多層,提高層數降低造價(jià)。
2、進(jìn)深:長(cháng)度一定,加大進(jìn)深 進(jìn)深11米以下時(shí),每增加1米,增加面積有效。
3、長(cháng)度:寬度一定,增加長(cháng)度 30-60米時(shí),每增加10米,增加面積有效。
4、層高:每降低100毫米,降低1%造價(jià),節約2%用地。 不能太低
5、平面系數(K):使用面積/建筑面積 不能太高
標準層 平面布置相同的住宅樓層。
五、公共建筑及其用地的規劃布置 熟悉
?。ㄒ唬┓诸?lèi):2種;按使用性質(zhì)、使用頻率來(lái)劃分。
?。ǘ┒~指標:2類(lèi);以每千居民為計算單位;民用建筑綜合指標。
?。ㄈ┮巹澆贾茫汉侠淼姆?wù)半徑:居住區級:800~1000米;
居住小區級:400~500米;
居住組團級:150~200米。
六、居住區道路的規劃布置 熟悉
滿(mǎn)足各種用途車(chē)輛通行要求。
分為4級:居住區:9米,20~30米;居住小區級:7米;居住組團級:4米;門(mén)前小路:3米。
七、居住區綠地的規劃布置 熟悉
指標:人均綠地面積,㎡/人;綠化覆蓋率。
八、居住區規劃的技術(shù)經(jīng)濟分析 掌握
1、用地面積平衡表的作用:3點(diǎn)
2、指標計算:定義、區別、單位。
單選題:在某居住區規劃中,住宅建筑基底面積400㎡,住宅總建筑面積1400㎡,容積率1.4,則住宅建筑凈密度為( B )。05試題
A.28.60%
B.35.00%
C.40.00%
D.50.00%
解:住宅用地面積=住宅總建筑面積÷容積率=1400÷1.4=1000(㎡)
住宅建筑凈密度=住宅建筑基底面積÷住宅用地面積=400÷1000=0.4
單選題:某居住區住宅用地面積17.8h㎡,建有42棟住宅,分別為:6棟24層的住宅每棟基底面積和建筑面積分別為900㎡、21600㎡,16棟3層的住宅,每棟基底面積和建筑面積分別為1080㎡、14040㎡,20棟8層的住宅,每棟基底面積和建筑面積分別為1080㎡、8640㎡,則該居住區住宅平均層數為( B )層。06試題
A.7.9
B:11.9
C.12.1
D.19.0
解:21600×6+14040×16+8640×20÷900×6+1080×16+1080×20=11.9(層)
總建筑面積÷基底總面積
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