第三節 盈虧平衡分析

　　1．盈虧平衡分析的基本原理

　　1.1 概念及分類(lèi)

　　概念

　　對于投資項目而言，隨著(zhù)產(chǎn)銷(xiāo)量的變化，盈利與虧損之間有一個(gè)轉折點(diǎn)，稱(chēng)為盈虧平衡點(diǎn)，也就是利潤為零時(shí)的點(diǎn)

　　在這一點(diǎn)上，銷(xiāo)售收入等于總成本費用，既不虧本也不盈利

　　基本方法

　　建立成本與產(chǎn)量、銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售量之間的函數關(guān)系

　　盈虧平衡分析分類(lèi)一

　　線(xiàn)性盈虧平衡分析

　　非線(xiàn)性盈虧平衡分析

　　盈虧平衡分析分類(lèi)二

　　臨界點(diǎn)分析－利潤達到最低要求時(shí)

　　保本點(diǎn)分析－利潤為零時(shí)

　　【2006年】

　　房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析中，臨界點(diǎn)分析是分析計算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合來(lái)顯示項目風(fēng)險程度。 （ ）

　　【答案】X

　　【解析】臨界點(diǎn)分析是利潤達到最低要求時(shí)，而非利潤為零時(shí)。利潤為零時(shí)為保本點(diǎn)。

　　1.2 線(xiàn)性函虧平衡分析

　　【2008年】

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的占地面積為10000 ㎡，規劃容積率≤4，預計開(kāi)發(fā)完成后可供銷(xiāo)售的面積為總建筑面積的80﹪，項目的固定成本為5000萬(wàn)元，預計平均銷(xiāo)售單價(jià)為4500元／㎡，則使項目達到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為（ ）元／㎡．
　　A．2350.00
　　B．2937.50
　　C．3250.00
　　D．4062.50

　　【答案】A

　　【解析】

　　總建筑面積=10000×4=40000

　　可銷(xiāo)售面積=40000×80%=32000

　　銷(xiāo)售單價(jià)×銷(xiāo)售量=固定成本+單位可變成本×銷(xiāo)售量

　　設單位變動(dòng)成本為x

　　X=0.235（萬(wàn)元）

　　本題的難點(diǎn)在于，計算銷(xiāo)售收入要用可銷(xiāo)售面積，而計算變動(dòng)成本要用建筑面積

　　【2007年】

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的占地面積為1萬(wàn)㎡，容積率為1.5，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為3000元㎡（按建筑面積計），預測能夠以8000元／㎡（按建筑面積計）的銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)現全部銷(xiāo)售則該項目實(shí)現盈虧平衡的最高土地取得價(jià)格（按占地面積計）為（ ）元/㎡.
　　A．3000
　　B．5000
　　C．7500
　　D．8000

　　【答案】C
　　【解析】作此類(lèi)題一定要注意單位，有的是萬(wàn)元，有的是元，要統一。

　　土地面積=10000平方米 建筑面積=土地面積×容積率=10000×1.5=15000平方米

　　設土地價(jià)格為x，根據盈虧平衡點(diǎn)的公式 銷(xiāo)售收入=總成本，列出下式

　　80000×15000=10000x×15000

　　X=7500

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