第二節 房地產(chǎn)項目不確定性因素的分析

　　1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的主要不確定性因素（8大因素）

　　【重點(diǎn)】如果選擇開(kāi)發(fā)項目資本化率

　　采用市場(chǎng)法，選取若干個(gè)參照項目的實(shí)際凈租金收入與售價(jià)的比值，取其平均值作為評估項目的資本化率

　　【2008年】

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的主要不確定性因素有（ ）。
　　A．開(kāi)發(fā)期和租售期
　　B．權益投資比率
　　C．資本化率
　　D．貸款利率
　　E．運營(yíng)費用

　　【答案】ACD

　　【解析】注意區別開(kāi)發(fā)投資與置業(yè)投資的不確定因素是不同的。BE是置業(yè)投資的不確定性因素。

　　2．房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素

　　購買(mǎi)價(jià)格

　　權益投資比率－權益資本（資本金）占初始資本投資總額的比例，指標低意味著(zhù)借的錢(qián)多

　　空置率

　　運營(yíng)費用

　　3．不確定性因素的相互作用

　　作用機制

　　各種因素會(huì )最終影響項目的成本費用和效益

　　如果收入和費用以同步形式發(fā)生變化，則進(jìn)行不確定性分析的意義不大

　　如果收入和費用不同步變化，則有必要分析這些因素對收益的影響程度

　　不確定性分析的種類(lèi)

　　盈虧平衡分析

　　敏感性分析

　　風(fēng)險分析（概率分析）

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