第八章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究

　　【本章主要內容】

　　第一節 可行性研究概述

　　第二節 可行性研究的內容與步驟

　　第三節 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃與基礎參數選擇

　　第四節 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資與收入估算

　　第五節 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目財務(wù)報表的編制

　　第六節 可行性研究報告的撰寫(xiě)

　　第一節 可行性研究概述

　　1．可行性研究的含義和目的

　　含義

　　在項目投資決策前，對與項目有關(guān)的社會(huì )、經(jīng)濟和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細致的研究，對擬定的各種可能建設方案或技術(shù)方案進(jìn)行認真的技術(shù)經(jīng)濟分析、比較和論證，對項目的經(jīng)濟、社會(huì )、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預測和評價(jià)，在此基礎上，綜合研究項目的技術(shù)選進(jìn)性和適用性，經(jīng)濟合理性以及建設的可能性和可行性，由此確定項目是否應該投資和如何投資等結論性意見(jiàn)，為決策部門(mén)最決策提供可靠的、科學(xué)的依據，并作為開(kāi)展下一步工作的基礎。

　　目的

　　減少或避免投資決策的失誤，提高項目開(kāi)發(fā)建設的經(jīng)濟、社會(huì )和環(huán)境效益

　　【2008年】

　　房地產(chǎn)投資項目可行性研究的根本目的是為了使項目投資的經(jīng)濟效益最大化。（ ）

　　【答案】X

　　【解析】不是為了效益最大化，而是為了避免決策失誤的損失。

　　2．可行性研究的作用

　　是申請項目核準的依據

　　是項目投資決策的依據

　　是籌集建設資金的依據

　　是開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據

　　是下階段規劃設計工作的依據

　　【2007年】

　　投資項目可行性研究的根本目的包括（ ）。
　　A．減少或避免投資決策的失誤
　　B．提高項目開(kāi)發(fā)建設的經(jīng)濟效益
　　C．提高項目開(kāi)發(fā)建設的社會(huì )和環(huán)境效益
　　D．為項目決策提供依據
　　E．為項目后期的經(jīng)營(yíng)決策提供依據

　　【答案】 ABC
　　【解析】D是作用而非目的。

　　3．可行性研究的依據

　　國家相關(guān)法律法規

　　國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃、城市規劃、土地利用總體規劃以及行業(yè)發(fā)展規劃

　　國家宏觀(guān)調控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準入標準

　　城市規劃行政主管部門(mén)出具的規劃意見(jiàn)

　　《國有土地使用權出讓合同》或國有土地使用權證書(shū)，或國土資源行政主管部門(mén)出具的項目用地預審意見(jiàn)

　　環(huán)境保護行政主管部門(mén)出具的環(huán)境影響評價(jià)文件的審批意見(jiàn)

　　交通行政主管部門(mén)出具的交通影響評價(jià)文件的意見(jiàn)

　　自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會(huì )等基礎資料

　　有關(guān)工程技術(shù)方面的標準、規范、指標、要求等資料

　　國家所規定的經(jīng)濟參數和指標

　　項目備選方案的土地利用條件、規劃設計條件以及備選規劃設計方案

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