第四節 敏感性分析

　　【本節內容框架】

　　1．敏感性分析的概念

　　2．敏感性分析的步驟

　　3．單因素敏感性分析

　　4．多因素敏感性分析

　　5．敏感性分析的“三項預測值”法

　　1．敏感性分析的概念

　　概念

　　是從眾多的不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法

　　目的

　　找出敏感性因素

　　判斷項目承擔風(fēng)險的極限

　　項目?jì)?yōu)選，從中選出不敏感的投資方案

　　分類(lèi)

　　單因素敏感性分析

　　多因素敏感性分析

　　2．敏感性分析的步驟

　　確定用于敏感性分析的財務(wù)評價(jià)指標（指標）

　　確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍（因素）

　　計算當不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評價(jià)指標的相應在變動(dòng)值

　　找出較為敏感的因素進(jìn)一步分析

　　3．單因素敏感性分析

　　選擇指標－利潤

　　選擇因素－資本化率、租金、建造成本、建筑面積、地價(jià)

　　因素變動(dòng)正負10%，看利潤指標變動(dòng)的幅度

　　利潤指標變動(dòng)幅度最大，該因素越敏感

　　【2008年】

　　對某房地產(chǎn)項目進(jìn)行敏感必分析，當地價(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低0％時(shí)，項目開(kāi)發(fā)利潤的變化分別為27.31萬(wàn)元、55.04萬(wàn)元、10.16萬(wàn)元、88.33萬(wàn)元，則其中最敏感的因素是（ ）。
　　A．地價(jià)
　　B．建造成本
　　C．貸款利率
　　D．資本化率

　　【答案】D
　　【解析】要看利潤的變化率，不是看利潤的值是多少。

　　4．多因素敏感性分析

　　5．敏感性分析的“三項預測值”法（是多因素敏感性分析的一種）

　　基本思路

　　對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預測值，即最樂(lè )觀(guān)預測值、最可能預測值和最悲觀(guān)預測值，根據各變動(dòng)因素本個(gè)預測值的相互作用來(lái)分析判斷開(kāi)發(fā)利潤受影響的情況。是多因素敏感性分要的一種

建設工程教育網(wǎng)整理