第五節 房地產(chǎn)抵押管理

　　【本節主要內容】

　　1. 房地產(chǎn)抵押的概念

　　2. 房地產(chǎn)作為抵押物的條件

　　3. 房地產(chǎn)抵押的一般規定

　　4. 房地產(chǎn)抵押合同

　　5. 房地產(chǎn)抵押估價(jià)

　　6. 房地產(chǎn)抵押登記

　　7. 住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記

　　8. 最高額抵押權

　　9. 房地產(chǎn)抵押的效力

　　10. 房地產(chǎn)抵押權的實(shí)現

　　1. 房地產(chǎn)抵押的概念

　　概念

　　房地產(chǎn)抵押是指抵押人以合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形時(shí)，抵押權人有權就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償

　　特點(diǎn)

　　不轉移占有

　　抵押人－可以是債務(wù)人本人，也可以是第三人

　　抵押權人－和債權人是同一人

　　類(lèi)型（兩大類(lèi)）

　　預購商品房貸款抵押（按揭抵押）

　　在建工程抵押（開(kāi)發(fā)貸）

　　2. 房地產(chǎn)作為抵押物的條件

　　2.1 城市房地產(chǎn)管理法規定的抵押條件

　　依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)設定抵押的

　　無(wú)論土地使用權是出讓還是劃撥，只要房地產(chǎn)權屬合法，即可作為統一體同時(shí)設定抵押

　　以單純的土地使用權抵押的

　　土地必須以出讓方式取得

　　2.2 物權法規定可以抵押和不得抵押的財產(chǎn)

　　可以抵押的財產(chǎn)（與房地產(chǎn)有關(guān)的項目）

　　建筑物和其他土地附著(zhù)物

　　建設用地使用權

　　以招標、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權

　　正在建造的建筑物

　　不得抵押的財產(chǎn)（與房地產(chǎn)有關(guān)的項目）

　　土地所有權

　　耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外

　　學(xué)校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì )團體的設施

　　所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)

　　依法被查封、扣押、監管的財產(chǎn)

　　其它

　　2.3 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規定的不得抵押的房地產(chǎn)

　　權屬有爭議的房地產(chǎn)

　　用地教育、醫療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)

　　列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的建筑物

　　被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)

　　依法不得抵押的其他房地產(chǎn)

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